Покупка доли в квартире и преимущественное право покупки

Покупка доли в квартире: преимущественное право

Покупка доли в квартире — история совсем не такая, как покупка квартиры целиком. Здесь вы становитесь не единственным хозяином, а одним из совладельцев, и у этого есть свои правила и свои подводные камни. Самое главное из них — преимущественное право покупки: прежде чем продать долю постороннему человеку, собственник обязан предложить её другим совладельцам. Если это правило нарушить, сделку могут оспорить, и покупатель рискует оказаться в крайне неприятной ситуации. Давайте разберёмся спокойно и по шагам: что такое доля в праве, как работает преимущественное право, как правильно оформить покупку и как не попасть в ловушку.

Сразу договоримся о словах. Доля в квартире — это не угол и не конкретная комната, а доля в праве общей собственности. Когда у квартиры несколько хозяев и их доли определены (например, по 1/2 или по 1/3), это называется общей долевой собственностью. Каждому принадлежит не кусок жилья в метрах, а часть права на всю квартиру целиком. Это базовая идея, и из неё вырастают почти все особенности таких сделок. Закреплена она в статье 244 Гражданского кодекса РФ, а правомочия собственника в целом — в статье 209 ГК РФ.

Что такое преимущественное право покупки и зачем оно нужно

Главное правило при продаже доли постороннему человеку сформулировано в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Звучит оно так: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по той цене, за которую она продаётся, и на тех же условиях. Проще говоря, прежде чем продать свою долю чужому человеку, нужно сначала предложить её соседям-совладельцам — на точно таких же условиях, что и постороннему. Только если они откажутся или промолчат, можно продавать на сторону.

Зачем закон так устроен? Логика тут житейская и справедливая. Совместное проживание с посторонними людьми в одной квартире — это почти всегда конфликты. Государство стремится дать уже имеющимся совладельцам возможность не пускать чужого человека в свою квартиру, а выкупить долю самим и стать полноправными хозяевами большей части жилья. Поэтому преимущественное право — это защита тех, кто уже владеет долями, от навязанного соседства. И именно поэтому его нарушение закон карает довольно строго.

Важно понимать, что преимущественное право действует только при продаже и при мене. Если собственник дарит свою долю или завещает её, преимущественное право не применяется: подарить долю можно кому угодно, не спрашивая совладельцев. На этом, кстати, построена одна распространённая схема обхода закона, о которой я расскажу ниже, — и расскажу, почему она опасна. А ещё преимущественное право не работает, когда долю продают с публичных торгов в установленных законом случаях.

Как правильно известить совладельцев

Порядок извещения — сердце всей процедуры, и ошибиться здесь нельзя. По статье 250 ГК РФ продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он её продаёт. Ключевые слова — «письменно», «цена» и «другие условия». Известить нужно именно письменно: устные договорённости и сообщения в мессенджере здесь не годятся, потому что их потом не докажешь.

Поскольку сделки с долями в праве на недвижимость по общему правилу удостоверяются нотариально, на практике извещение совладельцев тоже оформляют через нотариуса. Нотариус направляет другим собственникам уведомление о предстоящей продаже с указанием цены и условий, и это самый надёжный способ: у продавца на руках остаётся подтверждение, что он исполнил обязанность. Можно направить извещение и заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, но нотариальный путь спокойнее, потому что снимает споры о том, было извещение или нет и что именно в нём написано.

Дальше начинается отсчёт срока. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения (для недвижимости срок составляет один месяц), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу. То есть совладельцам даётся месяц на размышление и на то, чтобы выкупить долю самим. Промолчали месяц — считается, что отказались, и продавец свободен. Согласились раньше — оформляется сделка с ними. Письменно отказались сразу — можно не ждать месяц и продавать сразу. Отказ от преимущественного права тоже обычно оформляют нотариально, чтобы он имел бесспорную силу.

И ещё одна тонкость, о которой часто забывают. Продать постороннему человеку долю можно строго по той же цене и на тех же условиях, которые были предложены совладельцам. Нельзя предложить соседям выкуп за три миллиона, получить отказ, а потом продать чужому человеку за два с половиной — это прямое нарушение, потому что совладельцам не дали шанс купить дешевле. Если условия меняются, всю процедуру извещения нужно проходить заново уже с новой ценой.

Что грозит при нарушении преимущественного права

А теперь самое важное для покупателя доли. Что будет, если продавец не известил совладельцев, известил с нарушениями или продал дешевле, чем предлагал им? Ответ даёт пункт 3 статьи 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Обратите внимание: сделка не признаётся недействительной и квартира не возвращается продавцу. Происходит другое — суд как бы «пересаживает» в кресло покупателя обиженного совладельца. Он вносит на счёт суда деньги в размере уплаченной цены, и квартирная доля переходит к нему вместо первоначального покупателя.

Для покупателя это означает реальный риск потерять купленную долю. Представьте: вы честно заплатили деньги, оформили сделку, въехали, начали обживаться — а через два месяца появляется второй собственник квартиры с иском о переводе прав покупателя. Если он докажет, что его не известили, суд переведёт долю на него, а вам вернут деньги. Деньги-то вернут, но планы рухнут, время и нервы потеряны, а если цена недвижимости за это время выросла, вы ещё и проиграете на разнице. Поэтому покупателю доли жизненно важно проверить, что преимущественное право соблюдено: что все совладельцы были извещены и либо отказались, либо промолчали месяц.

Трёхмесячный срок на иск о переводе прав — это срок исковой давности особого рода. Суды считают его исчисляемым с момента, когда совладелец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а не просто с даты сделки. На это указывал Пленум Верховного Суда РФ ещё в Постановлении от 10.06.1980 № 4 (с последующими изменениями) о практике рассмотрения судами споров об общей собственности, и эта позиция применяется до сих пор. Поэтому формально прошедшие три месяца с даты регистрации не гарантируют покупателю спокойствие, если совладелец докажет, что узнал о продаже позже.

Нотариальная форма и согласие супруга

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению. Это требование закона о регистрации недвижимости, и оно серьёзно повышает безопасность таких сделок: нотариус проверяет дееспособность сторон, разъясняет последствия, контролирует соблюдение преимущественного права и сам направляет документы на регистрацию. Поэтому при покупке доли вы почти всегда пойдёте к нотариусу — и это, на самом деле, к лучшему. Из этого правила есть исключения: например, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (продают квартиру целиком одним договором), нотариус может не потребоваться.

Не забывайте и про супружеское согласие. Если продавец доли состоит в браке и доля относится к совместно нажитому имуществу, для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Это требование статьи 35 Семейного кодекса РФ: на распоряжение недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, нужно нотариальное согласие второго супруга. Со стороны покупателя стоит проверить семейное положение продавца и наличие такого согласия, чтобы потом второй супруг не оспорил сделку. После покупки доля поступает уже в вашу собственность, и если вы тоже в браке — она по общему правилу станет совместным имуществом вашей семьи (статья 34 СК РФ).

Регистрация перехода права на долю

Переход права собственности на долю, как и на любую недвижимость, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (статья 551 ГК РФ; статья 131 ГК РФ). Право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (статья 223 ГК РФ), а не с момента подписания договора или передачи денег. Регистрацию проводит Росреестр в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ). Когда сделку удостоверяет нотариус, он сам подаёт документы на регистрацию в электронном виде, и это заметно ускоряет процесс — запись о вашем праве появится в реестре в короткий срок.

После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, в которой указано, что вам принадлежит соответствующая доля в праве на квартиру. Эта выписка — главное подтверждение вашего права. Я всегда советую заказать свежую выписку из ЕГРН и до сделки: из неё видно, сколько у квартиры собственников, какие доли им принадлежат, нет ли арестов, залогов и иных обременений. Это первый и самый простой шаг проверки, который убережёт от многих проблем.

Налоги при покупке и продаже доли

При покупке доли налогов покупатель не платит — наоборот, он может вернуть часть денег через имущественный налоговый вычет, ведь покупка доли по сути приравнивается к приобретению жилья. По статье 220 НК РФ вычет предоставляется в том числе при покупке доли в квартире, и вернуть можно 13% от расходов в пределах лимита в 2 миллиона рублей. Если же вы покупаете долю у близкого родственника, вычет, к сожалению, не дадут — закон запрещает вычет по сделкам между взаимозависимыми лицами.

А вот продавцу доли стоит подумать про налог с продажи. Если он владел долей дольше минимального срока (как правило, пять лет, в отдельных случаях три года), доход от продажи налогом не облагается на основании статьи 217.1 НК РФ. Если меньше — придётся либо заплатить НДФЛ, либо уменьшить доход на расходы по приобретению или на имущественный вычет при продаже. Для покупателя это важно вот чем: иногда продавец, чтобы сэкономить на налоге, просит указать в договоре заниженную цену. Соглашаться на это опасно — при споре вы сможете требовать возврата только той суммы, что написана в договоре, а не реально уплаченной. Поэтому честная цена в договоре защищает в первую очередь вас.

Типичные ошибки и опасные схемы

Самая частая и самая опасная схема обхода преимущественного права — продажа доли под видом дарения. Делается это так: продавец сначала дарит крошечную часть доли постороннему покупателю (дарение преимущественного права не требует), тот становится сособственником, а затем ему уже как совладельцу продают оставшуюся часть — якобы преимущественное право других совладельцев соблюдать не нужно, ведь покупатель сам стал участником долевой собственности. Звучит хитро, но это притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу. Суды давно научились распознавать такие схемы: если будет доказано, что дарение прикрывало возмездную сделку, суд применит к ней правила о купле-продаже (статья 170 ГК РФ о притворных сделках) и переведёт права покупателя на обделённого совладельца. Так что для покупателя эта схема не экономия, а ловушка.

Вторая ошибка — поверить продавцу на слово, что он «всех известил» или что «других собственников нет». Нужно требовать документальные доказательства: нотариальные свидетельства о направлении извещений, нотариальные отказы совладельцев от преимущественного права либо подтверждение, что прошёл месяц с момента извещения. Без этого покупка доли — игра в рулетку. Третья ошибка — не проверить, нет ли среди совладельцев несовершеннолетних: продажа доли, принадлежащей ребёнку, требует согласия органа опеки и попечительства, а покупка доли в квартире, где живут несовершеннолетние, может оказаться сложнее, чем кажется.

Ещё один риск — занижение цены в договоре, о котором я уже сказала. И отдельно отмечу проблему «микродолей»: покупка крошечной доли (вроде 1/20) ради прописки или давления на других собственников. Суды относятся к таким сделкам настороженно и в ряде случаев отказывают новому владельцу микродоли во вселении, если доля настолько мала, что выделить под неё реальное пространство невозможно, а совместное проживание нарушит права остальных. Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ не раз указывали, что право собственности на ничтожно малую долю не должно использоваться во вред другим сособственникам. Поэтому покупка микродоли «для прописки» — затея сомнительная и рискованная.

Пошаговый порядок покупки доли

Соберём всё вместе в понятный порядок действий. Сначала вы заказываете свежую выписку из ЕГРН и смотрите, сколько у квартиры собственников, какие у них доли, нет ли обременений и арестов. Затем выясняете, состоит ли продавец в браке и не относится ли доля к совместному имуществу — если да, понадобится нотариальное согласие супруга. Дальше — ключевой этап: убеждаетесь, что преимущественное право других совладельцев соблюдено. Это значит, что продавец письменно (через нотариуса) известил их о продаже с указанием той самой цены, по которой продаёт вам, и либо получил их нотариальные отказы, либо выждал месяц после извещения.

После этого вы согласовываете условия и идёте к нотариусу, который удостоверяет договор купли-продажи доли. Нотариус проверит документы, дееспособность сторон, соблюдение преимущественного права и удостоверит сделку. Расчёты безопаснее проводить через нотариальный депозит, банковский аккредитив или эскроу-счёт — так деньги уходят продавцу только после регистрации перехода права на вас, и вы не рискуете заплатить, но не получить долю. Затем нотариус подаёт документы на регистрацию в Росреестр, и после внесения записи в ЕГРН вы получаете выписку, подтверждающую вашу долю. На этом покупка завершена — но я советую сохранить все документы об извещении совладельцев на будущее, на случай, если кто-то всё же попытается оспорить сделку.

Особые случаи

Продажа доли другому совладельцу. Если вы покупаете долю не как посторонний человек, а будучи уже одним из собственников этой квартиры, преимущественное право других совладельцев не применяется — оно защищает их именно от посторонних. Сделки между сособственниками проходят проще: извещать никого не нужно, достаточно нотариально удостоверить договор и зарегистрировать переход права. Это нормальный и безопасный способ укрупнить свою долю в квартире.

Несколько совладельцев хотят купить долю. Бывает, что на выкуп продаваемой доли претендуют сразу несколько участников долевой собственности. Статья 250 ГК РФ отдаёт выбор продавцу: он сам решает, кому из откликнувшихся совладельцев продать долю. То есть преимущественное право даёт совладельцам возможность купить, но не обязывает продавца делить долю между ними или продавать тому, кто первым откликнулся.

Доля принадлежит ребёнку. Если продаётся доля несовершеннолетнего, для сделки нужно разрешение органа опеки и попечительства, который следит, чтобы права ребёнка не были ущемлены. Покупателю такой доли важно убедиться в наличии этого разрешения — без него сделка будет уязвима. И наоборот, если в квартире, долю в которой вы покупаете, проживают или зарегистрированы несовершеннолетние или другие лица, сохраняющие право пользования жильём, это нужно выяснить заранее: их право пользования может сохраниться и после смены собственника.

Заключение

Покупка доли в квартире вполне может быть выгодной и безопасной, но только если подойти к ней внимательно. Главное правило — преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ: убедитесь, что продавец письменно известил совладельцев и либо получил их отказы, либо выждал месяц. Проверьте выписку из ЕГРН, семейное положение продавца, наличие согласия супруга и разрешения опеки, если затронуты интересы детей. Оформляйте сделку у нотариуса, ведите расчёты через аккредитив или нотариальный депозит и указывайте в договоре честную цену. Если соблюсти эти простые шаги, никакой иск о переводе прав покупателя вам не страшен, а доля в квартире станет надёжным приобретением, а не источником долгих судебных разбирательств.