Купля-продажа объектов инфраструктуры: гид

Купля-продажа объектов инфраструктуры

Сделки с объектами инфраструктуры — водопроводными и тепловыми сетями, линиями электропередачи, трубопроводами, насосными станциями, трансформаторными подстанциями, котельными, очистными сооружениями — относятся к числу наиболее технически и юридически сложных операций с недвижимостью. Их сложность объясняется не столько объёмом, сколько природой самого объекта: инфраструктурный объект редко существует обособленно, он встроен в технологическую цепочку, привязан к земле, к смежным сетям, к потребителям и к ресурсоснабжающей организации, а зачастую — к специальному отраслевому регулированию. Поэтому подготовка договора купли-продажи такого объекта требует одновременного понимания норм о продаже недвижимости, земельного и градостроительного законодательства, правил технологического присоединения и отраслевых законов об электро-, тепло-, водо- и газоснабжении. В настоящей статье разбираются правовая квалификация инфраструктурных объектов, существенные условия договора, обязательная государственная регистрация перехода права, судьба прав на земельный участок, переоформление отношений с ресурсоснабжающими организациями, антимонопольные согласования, налоговые последствия и типичные риски сторон.

Что закон понимает под объектом инфраструктуры и почему это важно

Единого легального определения «объекта инфраструктуры» в российском праве нет — это собирательное понятие, объединяющее сооружения, обеспечивающие передачу ресурсов, энергии, сигналов или транспортную связность. С практической точки зрения для целей купли-продажи важно не отраслевое название объекта, а его гражданско-правовая квалификация: является ли объект недвижимой вещью или движимым имуществом. От ответа на этот вопрос зависит почти всё — форма сделки, необходимость государственной регистрации перехода права, момент возникновения права у покупателя, судьба прав на земельный участок и даже порядок налогообложения.

Критерий отнесения к недвижимости закреплён в ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Большинство сетевых и линейных объектов — заглублённые трубопроводы, подземные кабельные линии, эстакады, опоры воздушных линий электропередачи, капитальные сооружения котельных и насосных станций — этому критерию отвечают и являются недвижимостью. Вместе с тем связь с землёй сама по себе не превращает любое присоединённое оборудование в самостоятельный объект недвижимости: Верховный Суд РФ последовательно исходит из того, что вещь признаётся недвижимой не по факту заглубления, а при наличии у неё самостоятельного хозяйственного назначения и при условии, что она создавалась как капитальный объект с соблюдением градостроительных процедур. Эта позиция нашла отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, а применительно к спорам о праве собственности и его регистрации — в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Практически значимым является разграничение линейных и площадочных объектов. Понятие линейного объекта раскрывается в пункте 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: это линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и другие подобные сооружения. Линейный объект, как правило, проходит через несколько земельных участков, а нередко — через территории разных муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, что усложняет и кадастровый учёт, и оформление прав на землю. Площадочный объект (котельная, подстанция, насосная станция, очистные сооружения) занимает один или несколько смежных участков и в этом смысле ближе к обычному объекту капитального строительства. Иногда несколько объектов, объединённых единым назначением и технологически связанных, регистрируются как единый недвижимый комплекс по ст. 133.1 ГК РФ — в этом случае к нему применяются правила о неделимых вещах, и распорядиться частью такого комплекса в обход остальных его элементов нельзя.

Применимое право и квалификация договора

Если объект квалифицирован как недвижимость, договор подчиняется специальным правилам о продаже недвижимости — § 7 главы 30 ГК РФ (ст. 549–558). Эти нормы имеют приоритет над общими положениями о купле-продаже и предъявляют повышенные требования к форме договора, его предмету и цене. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, а покупатель — принять его и уплатить цену. Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения по общему правилу не требуется, однако оно обязательно, например, при отчуждении доли в праве общей собственности или при участии в сделке несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного лица.

Если же конкретный объект инфраструктуры не обладает признаками недвижимости и является движимым имуществом (например, отдельно стоящая блочно-модульная установка, не имеющая прочной связи с землёй, либо комплект оборудования), к сделке применяются общие положения о купле-продаже — § 1 главы 30 ГК РФ (ст. 454 и далее), а государственная регистрация перехода права не требуется; право собственности переходит по общему правилу в момент передачи вещи (ст. 223 ГК РФ). Именно поэтому первым шагом при структурировании сделки является корректная квалификация объекта — желательно с опорой на сведения Единого государственного реестра недвижимости и техническую документацию.

Существенные условия договора

Для договора продажи недвижимости закон называет два существенных условия, отсутствие согласования которых влечёт незаключённость договора. Первое — условие о предмете. Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение объекта на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для инфраструктурного объекта этого недостаточно — необходима подробная индивидуализация: кадастровый номер, адрес или описание местоположения, протяжённость (для линейных объектов) или площадь, назначение, материал и технические характеристики, а также точки присоединения и границы балансовой и эксплуатационной ответственности. Чем точнее описан предмет, тем меньше риск признания договора незаключённым и тем проще доказать тождество переданного объекта тому, что значится в реестре.

Второе существенное условие — цена. В силу ст. 555 ГК РФ при продаже недвижимости условие о цене должно быть согласовано сторонами в письменной форме; правило о восполнении цены по сравнимым обстоятельствам здесь не применяется, поэтому отсутствие цены делает договор незаключённым. Допустимо согласовать как твёрдую цену объекта, так и способ её определения, например цену за единицу протяжённости или площади с последующим перерасчётом по фактическим данным. Если в состав отчуждаемого комплекса входят жилые помещения (что для инфраструктуры встречается редко, но возможно — например, при продаже имущественного комплекса с ведомственным жильём), существенным становится и условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Наконец, для линейных объектов и инженерных сетей практически обязательным является согласование границ балансовой и эксплуатационной ответственности и состава передаваемой технической документации — без этого сделку нельзя считать готовой к исполнению, даже если формально существенные условия соблюдены.

Государственная регистрация перехода права

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ). Право собственности у покупателя возникает не в момент подписания договора и не в момент передачи объекта, а с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Порядок регистрации установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ). До регистрации перехода права продавец остаётся собственником, хотя и связан обязательством передать объект; если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая вправе требовать её осуществления в судебном порядке, а уклоняющаяся сторона обязана возместить причинённые задержкой убытки. Поэтому в договоре целесообразно прямо распределить обязанности и расходы по регистрации, установить срок совместной подачи документов и обязанность продавца передать покупателю все документы, необходимые для регистрации.

Особенностью инфраструктурных объектов является то, что нередко на момент сделки объект либо вовсе не поставлен на кадастровый учёт, либо учтён с неполными или неактуальными характеристиками. В таких случаях до подачи документов на регистрацию перехода права требуется провести кадастровые работы, подготовить технический план и поставить объект на учёт. Продажа объекта, право на который не зарегистрировано за продавцом, по общему правилу невозможна: распорядиться можно только тем имуществом, право на которое подтверждено реестром. Исключение составляют случаи, когда объект перешёл к продавцу в порядке универсального правопреемства или по иным основаниям, не требующим регистрации, однако и тогда для последующего отчуждения право продавца, как правило, сначала вносится в реестр.

Судьба прав на земельный участок

Один из ключевых рисков сделок с инфраструктурой — игнорирование судьбы прав на земельный участок. Российское право исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передаются права на ту часть земельного участка, которая занята объектом и необходима для его использования. Если продавец является собственником участка, покупатель приобретает право собственности на участок (или его соответствующую часть) либо иное право, предусмотренное договором. Если участок продавцу не принадлежит, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что были у продавца. Корреспондирующая норма земельного законодательства — статья 35 Земельного кодекса РФ — закрепляет переход к новому собственнику сооружения права на использование занятой им части участка.

Для линейных объектов конструкция «участок под объектом» работает иначе: трасса трубопровода или линии электропередачи пересекает множество участков, принадлежащих разным лицам, и выкупать их все экономически невозможно. Поэтому для размещения и эксплуатации линейных объектов используется публичный сервитут, устанавливаемый по правилам главы V.7 Земельного кодекса РФ, либо частный сервитут, либо охранная зона. При продаже линейного объекта необходимо проверить, на каком праве используются занятые им участки, и обеспечить переход или переоформление этих прав на покупателя — иначе покупатель приобретёт сооружение, которым не сможет законно пользоваться. Сведения об охранных зонах и сервитутах вносятся в реестр, и их наличие напрямую влияет на режим использования смежных участков.

Переоформление отношений с ресурсоснабжающими организациями и потребителями

Инфраструктурный объект почти всегда включён в систему договорных связей: он присоединён к смежным сетям, через него снабжаются потребители, его эксплуатация регулируется договорами с ресурсоснабжающей организацией. Сама по себе купля-продажа объекта не переоформляет эти договоры автоматически. Поэтому после перехода права новому собственнику необходимо переоформить акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, договоры о технологическом присоединении, договоры оказания услуг по передаче ресурса или энергии, а при необходимости — уведомить потребителей и регулятора. В ряде отраслей действует принцип недискриминационного доступа к инфраструктуре, и новый собственник, ставший сетевой организацией, принимает на себя соответствующие публичные обязанности. В договоре купли-продажи разумно предусмотреть обязанность продавца содействовать переоформлению, передать всю историю испытаний, ремонтов и технических освидетельствований и поддерживать объект в работоспособном состоянии до момента приёмки покупателем.

Отраслевое регулирование существенно различается в зависимости от вида объекта. Электросетевые объекты подчиняются Федеральному закону от 26 марта 2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» и правилам недискриминационного доступа; объекты водоснабжения и водоотведения — Федеральному закону от 7 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»; тепловые сети — Федеральному закону от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; газораспределительные сети — Федеральному закону от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Если объект относится к опасным производственным объектам (например, магистральные трубопроводы, паровые тепловые сети, сети газоснабжения), применяется Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»: такие объекты подлежат регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов, а их эксплуатация сопряжена с лицензионными и иными разрешительными требованиями. Покупателю важно заранее оценить, сможет ли он соответствовать этим требованиям после приобретения объекта.

Антимонопольные согласования

Сделки с крупными инфраструктурными активами могут подпадать под антимонопольный контроль. Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (135-ФЗ) устанавливает случаи, когда приобретение основных производственных средств и нематериальных активов либо получение прав, позволяющих определять условия осуществления предпринимательской деятельности, требует предварительного согласия антимонопольного органа или последующего уведомления. Превышение установленных законом стоимостных порогов по суммарной стоимости активов или выручке групп лиц влечёт обязанность получить согласование. Несоблюдение этого требования создаёт риск признания сделки недействительной по иску антимонопольного органа и наложения административной ответственности, поэтому при структурировании крупной сделки антимонопольный анализ проводится на самой ранней стадии.

Налоговые последствия

Налоговые последствия зависят от статуса сторон и характера объекта. При продаже недвижимости организацией операция по общему правилу облагается налогом на добавленную стоимость, а реализация земельных участков от НДС освобождена. В договоре цену принято указывать с прямым выделением налога — «в том числе НДС» по действующей ставке либо «НДС не облагается» с указанием основания; ставку необходимо проверять на дату подписания договора, поскольку она может меняться. Доход от реализации учитывается продавцом при исчислении налога на прибыль (для организаций) либо налога на доходы физических лиц (для граждан и индивидуальных предпринимателей в соответствующих случаях). Отдельного внимания заслуживает налог на имущество: после регистрации перехода права обязанность по уплате налога на имущество в отношении объекта переходит к новому собственнику, а налоговая база по ряду объектов определяется исходя из кадастровой стоимости. Поскольку налоговое регулирование подвижно, конкретные ставки, льготы и порядок исчисления следует сверять с актуальной редакцией Налогового кодекса РФ на дату сделки.

Типичные риски и способы их минимизации

Первый и самый частый риск — неопределённость предмета. Если объект описан общими словами, без кадастрового номера и привязки к участку, договор рискует быть признанным незаключённым, а покупатель — лишиться возможности зарегистрировать переход права. Минимизируется это тщательной индивидуализацией предмета и приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости и технической документации. Второй риск — обременения и права третьих лиц: сервитуты, аресты, залоги, права арендаторов и пользователей. Для защиты покупателю следует включить в договор заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ о том, что объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом и в споре, а также предусмотреть ответственность продавца за недостоверность таких заверений.

Третий риск — эвикция, то есть изъятие объекта у покупателя по основаниям, возникшим до сделки. По ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами продавец обязан возместить покупателю понесённые убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия; соглашение об освобождении продавца от этой ответственности ничтожно. Четвёртый риск — техническое состояние объекта: скрытые дефекты сетей, износ, аварийность. Здесь помогают предпродажное обследование, фиксация состояния в передаточном акте, гарантийные обязательства продавца и подтверждение работоспособности объекта на дату передачи (для тепловых сетей — паспорт готовности к отопительному сезону, для трубопроводов — акты испытаний на прочность и плотность). Пятый риск — невозможность законно пользоваться объектом из-за неоформленных прав на землю или неполученных согласований; он снимается заблаговременной проверкой прав на участки, охранных зон, сервитутов и отраслевых разрешений.

Пошаговый порядок подготовки и совершения сделки

На практике подготовка сделки выстраивается как последовательность взаимосвязанных этапов. Сначала проводится юридическая и техническая проверка объекта: устанавливается, является ли он недвижимостью, подтверждается право продавца по сведениям реестра, проверяются обременения, права на земельные участки, охранные зоны и сервитуты, наличие и актуальность кадастрового учёта и технической документации, а также отраслевые разрешения. Затем стороны согласовывают существенные и иные условия и при необходимости проводят оценку объекта. Если объект не поставлен на кадастровый учёт или его характеристики неактуальны, выполняются кадастровые работы и объект ставится на учёт. Параллельно оценивается необходимость антимонопольного согласования и, при наличии порогов, подаётся ходатайство в антимонопольный орган. После этого подписывается договор, объект передаётся по передаточному акту с фиксацией состояния и показаний приборов, а стороны совместно подают документы на государственную регистрацию перехода права. Завершающий этап — переоформление отношений с ресурсоснабжающей организацией и потребителями, передача технической документации и уведомление регуляторов. Такой порядок позволяет распределить риски во времени и избежать ситуации, когда покупатель оплатил объект, но не может им пользоваться или зарегистрировать своё право.

Особые случаи

Отдельного подхода требуют ситуации, когда инфраструктура продаётся в составе имущественного комплекса предприятия — тогда применяются правила о продаже предприятия (ст. 559–566 ГК РФ), предполагающие инвентаризацию, уведомление кредиторов и составление специального состава передаваемого имущества. Если объекты технологически неразрывны и зарегистрированы как единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ), отчуждать их можно только в целом. Когда продавцом выступает государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, сделка может требовать согласия собственника имущества и соблюдения процедур, установленных законодательством о приватизации. Наконец, при продаже стратегических объектов, объектов критической информационной инфраструктуры или объектов, имеющих значение для обороны и безопасности, применяются специальные ограничения и согласования, предусмотренные профильным законодательством, и их необходимо учитывать на стадии планирования сделки.

Заключение

Купля-продажа объектов инфраструктуры — это не рядовая сделка с недвижимостью, а комплексная операция, в которой гражданско-правовые правила о продаже недвижимости переплетаются с земельным, градостроительным и отраслевым регулированием. Успех сделки определяется на стадии подготовки: корректная квалификация объекта, тщательная индивидуализация предмета, проверка прав на земельные участки и обременений, наличие полной технической и разрешительной документации, продуманное распределение обязанностей по регистрации и переоформлению отношений с ресурсоснабжающими организациями. Грамотно составленный договор с заверениями об обстоятельствах, чёткими условиями о цене и расчётах, ответственностью сторон и приложениями в виде передаточного акта и технической документации превращает технически сложный объект в актив с понятным правовым режимом и предсказуемыми рисками.