Договор купли-продажи земельного участка с домом

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом — это соглашение, по которому продавец обязуется одновременно передать в собственность покупателя земельный участок и расположенный на нём жилой дом, а покупатель обязуется принять оба объекта и уплатить согласованную цену.

Одновременное отчуждение двух объектов обусловлено императивным принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации; статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).

Настоящий шаблон разработан в соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости» (статьи 549–558), Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 1, 37, 35) и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Форма Договора — простая письменная; нотариальное удостоверение обязательно при отчуждении доли в праве общей собственности, а также в случае, когда собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Переход права собственности на оба объекта регистрируется одновременно в ЕГРН.

Шаблон содержит двойную индивидуализацию: отдельные блоки для описания земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, обременения) и для жилого дома (кадастровый номер, общая и жилая площадь, этажность, назначение, год постройки).

Цена раздельно указывается по каждому объекту, что имеет значение для налоговых целей: реализация земельных участков не является объектом обложения НДС (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, далее — НК РФ), а реализация жилых домов освобождена от НДС (подпункт 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ).

Особое значение придаётся выполнению требований статьи 558 ГК РФ — существенному условию о перечне лиц, сохраняющих право пользования жилым домом после его приобретения покупателем. Без согласования этого условия договор считается незаключённым. Шаблон предусматривает полное раскрытие сведений о таких лицах и обязательство продавца обеспечить их снятие с регистрационного учёта.

Документ охватывает все этапы сделки: заверения об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ), три варианта расчётов (единовременная оплата, безопасные расчёты через аккредитив/номинальный счёт/ячейку, поэтапная оплата), ответственность сторон с зачётной неустойкой (статья 394 ГК РФ), защиту от эвикции (статья 461 ГК РФ), порядок государственной регистрации, обстоятельства непреодолимой силы, конфиденциальность и обработку персональных данных (152-ФЗ), антикоррупционную оговорку, уведомления (статья 165.1 ГК РФ), разрешение споров.

К договору прилагается акт приёма-передачи земельного участка с жилым домом, содержащий передачу ключей, показаний приборов учёта и перечня документов. После заполнения полей документ готов к подписанию.