Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения — это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а покупатель — принять участок и уплатить согласованную цену.

Данный шаблон разработан с учётом параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Продажа недвижимости» (статьи 549–558), Земельного кодекса Российской Федерации и, в первую очередь, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ключевой особенностью данного типа сделки является наличие преимущественного права покупки у субъекта Российской Федерации или муниципального образования (статья 8 Закона № 101-ФЗ). До подписания договора продавец обязан направить письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ с указанием цены, площади, местоположения участка и срока расчётов.

Уполномоченный орган вправе в течение 30 дней реализовать своё преимущественное право или отказаться от него. Сделка, совершённая с нарушением этого порядка, ничтожна; субъект РФ вправе предъявить в суд иск о переводе на себя прав покупателя в течение одного года с момента государственной регистрации права собственности нового владельца.

Шаблон содержит специальные положения об ограничениях для иностранных граждан и юридических лиц: в соответствии со статьёй 3 Закона № 101-ФЗ они не вправе владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве собственности и могут лишь арендовать их. Покупатель обязан подтвердить соответствие этому требованию.

Документ включает все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: предмет с полной индивидуализацией участка (кадастровый номер, адрес, площадь в гектарах и квадратных метрах, категория земель и вид разрешённого использования), цену с указанием на то, что реализация земельных участков не признаётся объектом обложения НДС (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ), порядок расчётов (единовременная оплата, аккредитив, задаток или аванс), условия перехода права собственности и риска случайной гибели, права и обязанности сторон, заверения об обстоятельствах, ответственность, форс-мажор, конфиденциальность, антикоррупционную оговорку и разрешение споров.

Отдельная статья посвящена сохранению целевого назначения и вида разрешённого использования, ограничениям по минимальному размеру при разделе участка (статья 4 Закона № 101-ФЗ), а также особым условиям использования территорий (водоохранные зоны и иные). К договору прилагается акт приёма-передачи, адаптированный для сельскохозяйственных угодий.