Договор купли-продажи земельного участка с ипотекой

Договор купли-продажи земельного участка с ипотекой в силу закона — это комплексное трёхстороннее соглашение, заключаемое между Продавцом, Покупателем и Банком-Залогодержателем при приобретении земельного участка с использованием ипотечного кредита.

Настоящий шаблон разработан в строгом соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (параграф 7 главы 30, статьи 549–558), Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ключевая особенность документа — детальное регулирование ипотеки в силу закона, возникающей на основании статьи 77 Закона об ипотеке в момент государственной регистрации права собственности Покупателя на участок в ЕГРН. Договор предусматривает одновременную подачу документов на регистрацию права собственности и регистрацию ипотеки, что соответствует статье 53 Закона о регистрации.

Отдельно урегулированы вопросы составления закладной, условия и порядок её выдачи первоначальному залогодержателю.

Расчёты по Договору осуществляются через безотзывный аккредитив или счёт эскроу: собственные средства Покупателя и кредитные средства Банка депонируются до получения подтверждения о регистрации права собственности и ипотеки, после чего раскрываются в пользу Продавца. Такой механизм минимизирует риски всех трёх Сторон. Договор содержит исчерпывающий перечень документов-условий для раскрытия аккредитива.

Шаблон детально регулирует обязанность Покупателя по целевому использованию кредитных средств, запрет на отчуждение и обременение Участка без согласия Банка-Залогодержателя (статьи 37, 38 Закона об ипотеке), порядок прекращения ипотеки после полного погашения кредита, а также налоговые аспекты сделки: реализация земельных участков НДС не облагается (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ), а Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом по статье 220 НК РФ в части как основного долга, так и уплаченных процентов по ипотечному кредиту.

К Договору прилагается акт приёма-передачи земельного участка (Приложение № 1). После заполнения полей документ готов к подписанию тремя Сторонами без дополнительной доработки юристом.