Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания позволяет продать жильё и при этом сохранить за продавцом право пользоваться им после перехода права собственности к покупателю. Конструкция основана на пункте 1 статьи 558 ГК РФ: перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, является существенным условием договора, и без него договор не считается заключённым.

Востребован такой договор, когда пожилой собственник продаёт квартиру родственнику или иному покупателю, но хочет остаться в ней жить, когда продавцу нужно время на переезд или когда в квартире живут члены семьи, чьё проживание сохраняется. Нередко стороны выбирают его, чтобы обойтись обычной куплей-продажей с понятными правилами проживания, без более сложных конструкций.

Текст рассчитан на сделку между гражданами и корректируется при участии юридического лица, нескольких сособственников или несовершеннолетних.

Самый важный раздел — о лицах, сохраняющих право пользования квартирой: в нём называются конкретные люди и порядок пользования жильём после продажи. Вокруг него выстроены остальные условия — цена квартиры и порядок расчётов, права и обязанности сторон, заверения об обстоятельствах по статье 431.2 ГК РФ, передача по акту (статья 556 ГК РФ) и государственная регистрация перехода права по Федеральному закону № 218-ФЗ.

Стоит заранее обсудить срок пользования и распределение коммунальных расходов, чтобы сохранение проживания продавца не стало предметом спора с новым собственником. Право пользования квартирой формулируется так, чтобы было понятно, кто именно живёт в квартире и в каком объёме пользуется ею. Покупателю важно учитывать это обременение в цене и понимать, что проживание после продажи сохраняется и после регистрации.

Для него же важно, чтобы перечень был полным: лица, не названные в договоре, создают риск неожиданных претензий.

В тексте есть налоговые ссылки — на статьи 217, 217.1 и 220 Налогового кодекса, которые определяют, облагается ли доход продавца налогом и можно ли применить имущественный вычет. Риски, связанные с банкротством продавца (Федеральный закон № 127-ФЗ) и согласием супруга (статья 35 Семейного кодекса), учтены в договоре. Комплект дополнен передаточным актом.

Для семей и пожилых собственников такой образец договора — способ продать квартиру, не лишаясь жилья в тот же день. Существенное условие о праве пользования уже встроено в договор купли-продажи квартиры с правом проживания, поэтому сторонам остаётся внимательно заполнить перечень лиц и порядок пользования.