Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку нужен, когда покупатель рассчитывается за жильё частично собственными деньгами, а частично кредитом банка. С момента государственной регистрации квартира поступает в залог кредитору: возникает ипотека в силу закона по статье 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По правовой природе это обычная купля-продажа недвижимости по Гражданскому кодексу, к которой добавлены условия, связанные с кредитом и залогом квартиры.

Текст рассчитан на сделку между двумя гражданами: собственником квартиры и покупателем, которому банк уже одобрил кредит. Он подходит для покупки квартиры в кредит на вторичном рынке, когда кредитор заранее проверяет проект договора.

Если на стороне продавца несколько сособственников, участвует несовершеннолетний или юридическое лицо либо требуется нотариальная форма, преамбулу и реквизиты нужно адаптировать — такое пояснение есть в самом документе.

Разделы последовательно проводят стороны через всю сделку. Условие о цене, расчётах и ипотеке разграничивает собственные и кредитные средства и порядок их перечисления продавцу; затем идут права и обязанности сторон, перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (статья 558 ГК РФ), передача по акту (статья 556 ГК РФ) и государственная регистрация перехода права собственности по Федеральному закону № 218-ФЗ.

Завершают текст ответственность сторон, форс-мажор и правила о юридически значимых сообщениях со ссылкой на статью 165.1 ГК РФ.

С практической точки зрения важнее всего блок заверений об обстоятельствах по статье 431.2 ГК РФ. Он распределяет риски, которые не видны из выписки ЕГРН: возможное банкротство продавца и оспаривание сделки по Закону № 127-ФЗ, отсутствие согласия супруга по статье 35 Семейного кодекса, права третьих лиц.

Если заверения окажутся недостоверными, покупатель сможет требовать возмещения убытков (статья 394 ГК РФ), что особенно важно, когда квартира уже заложена банку.

При согласовании текста стоит заранее сверить с банком формулировки о расчётах: сроки перечисления кредитных средств и момент, с которого продавец считается получившим оплату. Проверьте также, совпадают ли сведения о квартире с ЕГРН и полон ли перечень лиц, сохраняющих право пользования.

В комплект входит передаточный акт — им стороны подтверждают фактическую передачу квартиры и её состояние, а риск случайной гибели распределяется по статье 459 ГК РФ.

В итоге образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку объединяет в одном тексте правила продажи недвижимости, расчётов кредитными средствами и залога. Сторонам остаётся внести сведения о себе и объекте, согласовать цену и подать документы на одновременную регистрацию перехода права собственности и ипотеки.