Договор купли-продажи комнаты в квартире

Договор купли-продажи комнаты в квартире — специальный вид договора продажи жилого помещения, осложнённый режимом общей долевой собственности и преимущественным правом покупки остальных собственников.

Настоящий универсальный шаблон разработан в соответствии с параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 549–558), Жилищным кодексом РФ, Семейным кодексом РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он применим к сделкам между физическими лицами, а также с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Документ содержит развёрнутую индивидуализацию предмета: адрес квартиры, номер комнаты по экспликации, площадь, кадастровые номера комнаты и квартиры, этаж и количество комнат (статья 554 ГК РФ).

Одновременно с комнатой к покупателю переходит доля в праве на общее имущество квартиры и многоквартирного дома (статьи 36, 42 Жилищного кодекса РФ, статья 290 ГК РФ), которая следует судьбе права на комнату и отдельно не отчуждается.

Особое внимание уделено соблюдению преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ): шаблон фиксирует письменное извещение остальных собственников с указанием цены и условий, их отказ либо истечение месячного срока, а также последствия нарушения порядка — право требовать перевода прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев.

Учтено требование о нотариальном удостоверении договора при продаже доли постороннему лицу (статья 42 Закона № 218-ФЗ).

Шаблон закрепляет цену как существенное условие (статья 555 ГК РФ), альтернативные безопасные способы расчётов (наличные, безналичный перевод, аккредитив, банковская ячейка, счёт эскроу), исчерпывающий перечень лиц, сохраняющих право пользования комнатой (пункт 1 статьи 558 ГК РФ — обязательное существенное условие), порядок передачи комнаты по передаточному акту (статья 556 ГК РФ), ответственность за скрытые недостатки (статья 557 ГК РФ) и эвикцию (статьи 460–462 ГК РФ), заверения об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ).

Освещены налоговые последствия: налогообложение дохода продавца (статьи 217, 217.1 НК РФ), имущественный вычет покупателя (статья 220 НК РФ); реализация жилых помещений физическими лицами НДС не облагается.

К договору прилагается Приложение № 1 — Передаточный акт с фиксацией показаний приборов учёта, передаваемых ключей и документов, подтверждением отсутствия задолженности по ЖКУ. После заполнения документ готов к подписанию без дополнительной доработки юристом.