Регистрация аренды инфраструктурных объектов в ЕГРН

Регистрация аренды инфраструктурных объектов

Аренда объектов инфраструктуры — линий электропередачи и связи, трубопроводов, железнодорожных путей необщего пользования, причалов, эстакад, водопроводных и канализационных сетей, автомобильных дорог, мостов, котельных, насосных станций и иных сооружений — давно стала самостоятельным сегментом договорной работы. Инфраструктурные активы дороги, технологически сложны и, как правило, относятся к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землёй. Именно поэтому правовой режим аренды таких объектов не сводится к согласованию арендной платы: ключевое значение приобретает государственная регистрация договора и обременений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Отсутствие или дефект регистрации способны лишить арендатора защиты против третьих лиц, заблокировать включение затрат в налоговую базу и спровоцировать споры о самом факте заключения договора. В настоящей статье разбираются правовая квалификация аренды инфраструктуры, момент возникновения обязанности по регистрации, порядок кадастрового учёта линейных объектов, состав документов для Росреестра, типичные отказы и способы их преодоления, регистрация прекращения аренды, налоговые последствия и сложившаяся судебная практика.

Тема актуальна не только для энергетиков, операторов связи и транспортных компаний, но и для девелоперов, промышленных предприятий и публичных собственников, которые передают инфраструктуру в долгосрочное пользование. Цена ошибки здесь измеряется не процентами, а возможностью полностью утратить договорную позицию, поэтому к регистрационным вопросам следует подходить так же тщательно, как и к коммерческим условиям сделки.

Правовая квалификация аренды инфраструктурных объектов

Отношения по передаче инфраструктурного объекта во временное владение и пользование за плату регулируются нормами об аренде, прежде всего общими положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ и параграфом 4 этой главы об аренде зданий и сооружений. По общему правилу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Большинство инфраструктурных объектов являются сооружениями — самостоятельными объектами капитального строительства, прочно связанными с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, к их аренде применяются специальные правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений, а в части, не урегулированной этим параграфом, — общие положения об аренде.

Определяющим для регистрационного режима является квалификация объекта как недвижимого имущества. В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Линии электропередачи, магистральные трубопроводы, железнодорожные пути, гидротехнические сооружения и тому подобные объекты при наличии признаков капитального строительства и государственной регистрации права признаются недвижимостью, а сделки с ними подчиняются режиму регистрации, установленному статьёй 131 ГК РФ и Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости. В то же время отдельные элементы инфраструктуры (например, некапитальные опоры, временные сети, движимое оборудование) недвижимостью не являются, и их аренда регистрации не требует. Поэтому первый практический шаг — корректно определить правовую природу передаваемого объекта, опираясь на проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и сведения ЕГРН.

Особую категорию образуют линейные объекты — сооружения, имеющие протяжённость и нередко пересекающие границы нескольких земельных участков и муниципальных образований (трубопроводы, кабельные и воздушные линии, автомобильные и железные дороги). Их правовой режим осложнён тем, что для государственной регистрации права и последующей регистрации аренды объект должен быть индивидуализирован и поставлен на кадастровый учёт, а земельные отношения под линейным объектом часто оформляются через сервитут или аренду земельного участка по правилам Земельного кодекса РФ. Без надлежащей индивидуализации предмет договора аренды считается несогласованным, что само по себе ставит под сомнение заключённость договора.

Когда возникает обязанность государственной регистрации

Центральный вопрос — при каких условиях договор аренды инфраструктурного объекта подлежит государственной регистрации. Ответ даёт статья 651 Гражданского кодекса РФ: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Это означает, что договоры сроком ровно год и более регистрируются, тогда как договоры на срок менее года (например, на одиннадцать месяцев) регистрации не требуют. Аналогичное правило для аренды иной недвижимости закреплено в статье 609 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На практике стороны нередко используют конструкции, позволяющие избежать регистрации: заключают краткосрочные договоры с условием о пролонгации либо договоры на неопределённый срок. Договор аренды, заключённый на неопределённый срок, государственной регистрации не подлежит, поскольку статья 651 ГК РФ связывает обязанность регистрировать сделку именно со сроком не менее года, а при неопределённом сроке такой срок отсутствует. Однако этот приём имеет оборотную сторону: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента, что для капиталоёмкой инфраструктуры создаёт неприемлемую неопределённость. Поэтому для долгосрочных инфраструктурных проектов регистрация, как правило, не обходной манёвр, а необходимый инструмент стабильности отношений.

Важно различать момент заключения договора и противопоставимость аренды третьим лицам. Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Современная судебная практика исходит из того, что отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды не влечёт его недействительности в отношениях между самими сторонами, если договор фактически исполняется и его условия согласованы: стороны связаны обязательством, а вот противопоставить аренду добросовестному третьему лицу (новому собственнику, залогодержателю) арендатор не сможет. Эта позиция последовательно проводится высшими судами и подробно раскрывается ниже в разделе о судебной практике.

Кадастровый учёт инфраструктурного объекта как предпосылка регистрации аренды

Государственная регистрация аренды недвижимости невозможна без того, чтобы объект был учтён в ЕГРН. В силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав ведутся в едином реестре; обременение в виде аренды регистрируется в отношении объекта, сведения о котором уже внесены в ЕГРН. Если инфраструктурный объект ранее не учитывался (что нередко встречается у старых сетей и сооружений, построенных до введения современной системы регистрации), арендодателю необходимо сначала поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности, и лишь затем регистрировать аренду.

Для линейных объектов кадастровый учёт имеет выраженную специфику. Постановка на учёт осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, который описывает местоположение объекта, его протяжённость и характеристики, в том числе с привязкой к нескольким земельным участкам. Если линейный объект пересекает границы публично-правовых образований, учёт ведётся как единого объекта недвижимости. Земельные отношения под линейным сооружением при этом оформляются самостоятельно: через аренду земельного участка, публичный или частный сервитут либо через установление зоны с особыми условиями использования территории. Несогласованность сведений технического плана и данных ЕГРН — частая причина приостановления регистрационных действий, поэтому до подачи документов на регистрацию аренды целесообразно сверить характеристики объекта в реестре с фактическим состоянием и проектной документацией.

Порядок регистрации и состав документов для Росреестра

Регистрационные действия осуществляет Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. Заявление о государственной регистрации аренды подаётся через многофункциональный центр, в электронной форме через личный кабинет на портале Росреестра или Единый портал государственных услуг, либо иными предусмотренными способами. Заявителем может выступать любая из сторон договора; на практике подачу часто осуществляют обе стороны или уполномоченный представитель по доверенности. Регистрация аренды как обременения отражается в записи ЕГРН с указанием арендатора, срока и иных существенных условий.

Состав документов для регистрации аренды инфраструктурного объекта последовательно таков. Прежде всего подаётся заявление о государственной регистрации и документ об уплате государственной пошлины, размер которой определяется налоговым законодательством и различается для организаций и граждан. К заявлению прилагается сам договор аренды со всеми приложениями (акт приёма-передачи, при наличии — план или схема передаваемого объекта) в количестве экземпляров, достаточном для сторон и регистрирующего органа. Полномочия подписантов подтверждаются учредительными документами, выписками и доверенностями; для сделок, требующих корпоративного одобрения (крупная сделка, сделка с заинтересованностью), прикладываются соответствующие решения органов управления. Если объект ранее не был учтён, дополнительно представляется технический план для кадастрового учёта. При аренде части объекта или части земельного участка необходим технический или межевой план с описанием соответствующей части, поскольку обременение регистрируется применительно к конкретной, индивидуализированной части недвижимости. Перечень не является застывшим: в зависимости от вида объекта и статуса сторон могут потребоваться согласия третьих лиц, разрешения антимонопольного органа, согласие собственника имущества при аренде государственного или муниципального имущества, заключённого по результатам торгов.

Отдельного внимания заслуживает аренда государственного и муниципального инфраструктурного имущества. По общему правилу передача такого имущества в аренду осуществляется по результатам конкурсов или аукционов в соответствии с антимонопольным законодательством, а в ряде случаев допускается предоставление без торгов (например, при передаче объектов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения — по концессионным соглашениям либо договорам аренды с инвестиционными обязательствами). На регистрацию в этих случаях дополнительно представляются документы, подтверждающие соблюдение установленной процедуры предоставления имущества. Несоблюдение конкурсных требований способно повлечь не только отказ в регистрации, но и оспаривание самого договора.

Типичные приостановления, отказы и способы их преодоления

Закон № 218-ФЗ предусматривает институт приостановления государственной регистрации с предоставлением заявителю срока для устранения причин, а при неустранении — отказ в регистрации. Применительно к аренде инфраструктуры наиболее распространены несколько групп оснований. Во-первых, это пороки индивидуализации предмета: характеристики объекта в договоре не совпадают со сведениями ЕГРН, отсутствует технический или межевой план при аренде части объекта, не определены границы передаваемой части линейного сооружения. Во-вторых, это дефекты правоустанавливающих документов: право арендодателя на объект не зарегистрировано, имеются противоречия между заявленными и уже внесёнными в реестр правами, не погашены ранее зарегистрированные обременения, препятствующие аренде. В-третьих, это недостатки самого договора: несогласованность существенных условий, отсутствие подписи или полномочий, истечение срока действия доверенности. В-четвёртых, это процедурные дефекты: неполный комплект документов, неуплата государственной пошлины, непредставление корпоративных одобрений или согласий, требуемых законом.

Стратегия преодоления приостановления строится на устранении конкретной причины в отведённый срок. Если дело в расхождении характеристик объекта, готовится актуализированный технический план и при необходимости вносятся изменения в сведения ЕГРН; если право арендодателя не зарегистрировано — сначала регистрируется право, а затем аренда; недостающие документы и одобрения досылаются. Когда заявитель не согласен с основаниями приостановления или отказа, доступны два пути: административное обжалование решения в апелляционную комиссию при территориальном органе регистрации и судебное оспаривание. Судебная защита здесь ведётся по правилам об оспаривании решений, действий и бездействия органов власти; при удовлетворении требований суд обязывает Росреестр совершить регистрационное действие. Практика показывает, что значительная часть отказов вызвана устранимыми формальными недостатками, поэтому до обращения в суд целесообразно исчерпать возможность досудебного устранения причин и повторной подачи документов.

Регистрация прекращения и изменения аренды

Поскольку аренда инфраструктурного объекта регистрируется как обременение, её прекращение также требует внесения соответствующей записи в ЕГРН. Основаниями прекращения служат истечение срока договора, соглашение сторон о расторжении, односторонний отказ или досрочное расторжение по решению суда в случаях, предусмотренных статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, а также гибель объекта. При истечении срока запись об обременении погашается; при досрочном прекращении в Росреестр подаётся заявление с приложением документа-основания (соглашения о расторжении, уведомления об отказе, вступившего в силу судебного акта). Если арендатор после прекращения договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор по статье 621 ГК РФ считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, и такое возобновлённое пользование регистрации уже не требует.

Изменение условий зарегистрированного договора — продление срока, изменение предмета или размера передаваемой части — оформляется дополнительным соглашением, которое, если основной договор подлежал регистрации, также регистрируется в ЕГРН. Несоблюдение этого правила приводит к тому, что изменённые условия не противопоставимы третьим лицам, а реестр содержит неактуальные сведения, что повышает риск споров при смене собственника или обращении взыскания на объект.

Правовые последствия отсутствия государственной регистрации

Последствия отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды — один из самых тонких вопросов темы, и подход к нему за последние годы существенно изменился. Буквальное прочтение статьи 651 Гражданского кодекса РФ могло бы привести к выводу, что незарегистрированный договор сроком от года вовсе не заключён. Однако высшие суды выработали более взвешенную позицию: незарегистрированный, но согласованный и исполняемый договор связывает стороны, а отсутствие регистрации лишает его свойства противопоставимости третьим лицам. Иными словами, арендатор не вправе ссылаться на сохранение аренды против лица, которое приобрело объект и не знало и не должно было знать о незарегистрированном обременении; при этом сами стороны не могут ссылаться на отсутствие регистрации в обоснование освобождения от согласованных обязанностей, если они приступили к исполнению.

Для инфраструктурных активов это разграничение имеет принципиальное значение. Объекты часто становятся предметом залога, продажи бизнеса, реорганизации, обращения взыскания. Если аренда не зарегистрирована, новый собственник вправе не считаться с ней, и арендатор, вложивший средства в эксплуатацию и модернизацию сети, рискует утратить право пользования. Кроме того, незарегистрированная аренда создаёт неопределённость в налоговых и тарифных вопросах, осложняет привлечение финансирования под залог прав аренды и подрывает переговорную позицию сторон. Поэтому регистрацию следует рассматривать не как формальность, а как условие имущественной безопасности арендатора.

Налоговые последствия аренды инфраструктурных объектов

Налоговый аспект тесно связан с регистрационным, поскольку дефекты оформления договора способны поставить под сомнение обоснованность учёта расходов. По налогу на прибыль арендные платежи за пользование инфраструктурным объектом учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании главы 25 Налогового кодекса РФ при условии их документального подтверждения и экономической обоснованности. Расходы по незарегистрированному долгосрочному договору налоговые органы традиционно рассматривали критически; вместе с тем при фактическом исполнении договора и наличии первичных документов суды и разъяснения финансового ведомства допускают учёт таких расходов. Тем не менее регистрация снимает значительную часть налоговых рисков и устраняет почву для претензий.

По налогу на добавленную стоимость предоставление имущества в аренду признаётся услугой и по общему правилу облагается НДС по основной ставке, которая в настоящее время составляет 22 процента; арендатор при наличии надлежаще оформленного счёта-фактуры принимает предъявленный налог к вычету в порядке главы 21 Налогового кодекса РФ. Особенности возникают при аренде государственного и муниципального имущества, когда арендатор может выступать налоговым агентом по НДС, а также при применении сторонами специальных налоговых режимов. Кроме того, инфраструктурные объекты как недвижимость формируют базу по налогу на имущество организаций, который уплачивает собственник-арендодатель; распределение бремени соответствующих расходов между сторонами целесообразно прямо урегулировать в договоре, чтобы избежать споров о составе арендной платы.

Типовые риски и способы их минимизации

Системный анализ практики позволяет выделить несколько устойчивых рисков и соответствующих им мер предосторожности, которые целесообразно учитывать на стадии структурирования сделки. Риск несогласованности предмета снимается тщательной индивидуализацией объекта со ссылкой на кадастровый номер, технический план и сведения ЕГРН, а при аренде части — приложением плана соответствующей части. Риск непротивопоставимости аренды третьим лицам устраняется своевременной регистрацией долгосрочного договора и всех дополнительных соглашений к нему. Риск отказа Росреестра минимизируется предварительной проверкой реестровых сведений, регистрацией права арендодателя до подачи документов на аренду и комплектованием полного пакета документов, включая корпоративные одобрения и согласия.

Не менее важна проработка договорных условий, прямо влияющих на регистрацию и дальнейшую эксплуатацию. В договоре целесообразно распределить обязанности и расходы по регистрации, установить сроки подачи документов и ответственность за уклонение от регистрации, предусмотреть механизм понуждения уклоняющейся стороны к регистрации в судебном порядке. Применительно к инфраструктуре особое значение имеют условия о допуске арендатора к объекту для технического обслуживания, о порядке проведения ремонта и модернизации, о судьбе неотделимых улучшений и о взаимодействии с собственниками земельных участков, на которых расположен линейный объект. Наконец, в регулируемых отраслях (энергетика, тепло- и водоснабжение, связь, транспорт) необходимо учитывать отраслевое и тарифное регулирование, которое может ограничивать свободу сторон в определении условий пользования инфраструктурой.

Судебная практика

Судебная практика по регистрации аренды недвижимости, применимая и к инфраструктурным объектам, сформировалась прежде всего на уровне высших судов. Ключевые разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в дополнениях к нему. Именно здесь была закреплена позиция о том, что незарегистрированный долгосрочный договор аренды, который согласован сторонами и исполняется, связывает стороны, однако не порождает последствий для третьих лиц, не знавших об аренде. Высший Арбитражный Суд РФ также указал, что сторона, принявшая исполнение, не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие регистрации как на основание для отказа от своих обязательств.

Эта линия была воспринята и развита Верховным Судом РФ. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд подтвердил, что отсутствие государственной регистрации сделки, подлежащей регистрации, по общему правилу влечёт лишь невозможность противопоставить её добросовестным третьим лицам, но не освобождает стороны от исполнения. В обзорах судебной практики Верховный Суд РФ неоднократно обращался к вопросам аренды недвижимости, индивидуализации предмета договора и последствий пользования имуществом после прекращения договора, последовательно защищая стабильность гражданского оборота и добросовестных участников. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 59, посвящённое вопросам государственной регистрации договоров аренды, сохраняет значение в части подходов к регистрации и определению предмета аренды.

Применительно к инфраструктуре арбитражные суды последовательно требуют надлежащей индивидуализации объекта: при невозможности установить, какое именно сооружение или какая его часть передаётся, договор признаётся незаключённым ввиду несогласованности предмета. Споры также возникают вокруг правомерности предоставления государственного инфраструктурного имущества без торгов, вокруг соотношения аренды и сервитута под линейными объектами, а также вокруг обоснованности отказов Росреестра в регистрации. Анализ конкретных дел показывает, что суды поддерживают арендаторов, действовавших добросовестно и обеспечивших согласование предмета, и отказывают в защите тем, кто пытается извлечь выгоду из собственного недобросовестного поведения, ссылаясь на формальное отсутствие регистрации.

Заключение

Регистрация аренды инфраструктурных объектов — это не вспомогательная формальность, а центральный элемент правовой архитектуры сделки, от которого зависят противопоставимость аренды третьим лицам, налоговая определённость и сама устойчивость владения арендатора. Долгосрочный договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации в силу статьи 651 ГК РФ, регистрацию ведёт Росреестр по правилам 218-ФЗ, а предпосылкой регистрации служит надлежащий кадастровый учёт объекта, особенно сложный для линейных сооружений. Грамотная индивидуализация предмета, своевременная регистрация договора и всех изменений к нему, продуманное распределение обязанностей по регистрации и расходов, а также учёт сложившихся позиций высших судов позволяют свести к минимуму риски отказов, споров и налоговых претензий. Для капиталоёмкой инфраструктуры именно дисциплинированный подход к регистрационным вопросам обеспечивает ту правовую стабильность, без которой долгосрочные инвестиции в сети и сооружения теряют экономический смысл.