Предварительный договор купли-продажи производственного помещения

Предварительный договор купли-продажи производственного помещения нужен, когда цена и объект уже согласованы, а основной договор пока подписать нельзя. Продавцу нужно снять ипотеку, получить одобрение сделки или зарегистрировать право на образуемое помещение, покупателю — проверить объект и подготовить деньги. Шаблон (образец с полями для заполнения) составлен по статье 429 ГК РФ и нормам о продаже недвижимости.

Право собственности перейдёт только по основному договору, а сам предварительный договор в Росреестре не регистрируется. Если вместе с помещением отчуждается доля в праве на земельный участок, оба договора по умолчанию удостоверяются нотариально.

Что внутри. Договор фиксирует предмет и цену будущей сделки: помещение по выписке из ЕГРН, права на земельный участок и оборудование — каждое с отдельной ценой. В тексте заложены ставка НДС 22 % и варианты для продавцов на упрощённой системе налогообложения.

Покупатель вносит обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ; по умолчанию его размер ограничен 10 % цены, чтобы договор не сочли куплей-продажей с предоплатой. Вместо платежа можно выбрать задаток.

Как защищены стороны. Отдельно прописаны отлагательные условия (события, после которых стороны обязаны заключить основной договор), порядок направления предложения о заключении и последствия уклонения, включая иск о понуждении в течение шести месяцев.

Покупатель проверяет помещение и документы и вправе отказаться от договора без штрафа, если продавец не устранил расхождения с ЕГРН, необъявленные обременения, запрет использовать помещение под производство или нехватку мощностей. Продавец даёт заверения об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ), а между предпринимателями действует возмещение потерь (статья 406.1).

Есть штраф за уклонение, пени за просрочку документов и возврата платежа, предел общей ответственности, а также разделы о непреодолимой силе, конфиденциальности, персональных данных, антикоррупционной оговорке, уведомлениях и электронном подписании.

Чем отличается от предварительных договоров для офиса и склада. Учтена специфика производства: выделенная электрическая мощность и переоформление технологического присоединения, договоры с ресурсоснабжающими организациями, опасные производственные объекты, учёт оборудования в Ростехнадзоре, экологическая ответственность, санитарно-защитные зоны, вид разрешённого использования земельного участка.

Семь приложений.

Описание помещения, прав на землю и обременений; перечень оборудования; перечень документов продавца со сроками; форма акта осмотра; полная форма основного договора с расчётами через аккредитив, счёт эскроу, после регистрации права или с предоплатой (при аккредитиве и эскроу банк хранит деньги и выплачивает их продавцу после регистрации); форма передаточного акта; форма предложения о заключении основного договора.

Каждое приложение — отдельный документ с шапкой и подписями.

Кому подходит. Продавцам и покупателям цехов и других производственных помещений в здании: юридическим лицам, предпринимателям и гражданам. Предусмотрены сделки с кредитными деньгами, с ипотекой банка продавца, с арендаторами и с помещением, право на которое ещё оформляется. Если продаётся здание целиком, договор придётся доработать.

Если одна из сторон — гражданин, часть условий (например, возмещение потерь по статье 406.1) не применяется.