Договор купли-продажи коттеджа в посёлке

Договор купли-продажи коттеджа (индивидуального жилого дома) в коттеджном посёлке — готовый к подписанию профессиональный шаблон по параграфу 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 549–558) с учётом особенностей загородной недвижимости в организованном посёлке.

Документ оформляет одновременное отчуждение коттеджа и земельного участка под ним одному покупателю по принципу единства судьбы участка и расположенного на нём здания (статья 1, статья 35 Земельного кодекса, статья 552 Гражданского кодекса).

Оба объекта индивидуализируются раздельно: указываются кадастровые номера, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

Ключевая особенность шаблона — проработка вопросов инфраструктуры коттеджного посёлка и имущества общего пользования (дороги, контрольно-пропускные пункты, инженерные сети). Покупатель уведомляется о статусе имущества общего пользования, об управляющей организации (товариществе собственников недвижимости или управляющей компании), о размере периодических и вступительных взносов и об отсутствии задолженности.

Отдельно отражена правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 28.12.2021 № 55-П): собственника нельзя принудить к членству в товариществе, но он обязан соразмерно нести расходы на содержание общего имущества.

Учтены регламенты застройки и требования к архитектурному облику, а также сведения об инженерном обеспечении (магистральный газ или газгольдер, центральная канализация или септик, центральное водоснабжение или скважина).

Шаблон содержит все существенные условия: предмет, цену с распределением между домом и участком, перечень лиц, сохраняющих право пользования (статья 558), порядок государственной регистрации перехода права в ЕГРН по Федеральному закону № 218-ФЗ, безопасные способы расчётов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка), переход права и риска, заверения об обстоятельствах (статья 431.2), ответственность с указанием вида неустойки (статья 394), проценты по статье 395, форс-мажор, антикоррупционную оговорку, порядок уведомлений (статья 165.1) и разрешение споров.

Реализация коттеджа гражданином не облагается налогом на добавленную стоимость (подпункт 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса), реализация участка не является объектом этого налога (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса). К договору приложены передаточный акт, опись документов и форма нотариального согласия супруга.

Шаблон рассчитан на покупателей и продавцов коттеджей в организованных посёлках, риелторов и юристов.