Договор купли-продажи дома по военной ипотеке

Договор купли-продажи жилого дома по программе «Военная ипотека» — это договор купли-продажи недвижимости (статьи 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации) с существенными особенностями, установленными Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих и нормативными актами федерального учреждения «Росвоенипотека».

Покупателем выступает военнослужащий — участник накопительно-ипотечной системы. Шаблон подготовлен на уровне ведущих российских юридических фирм и после заполнения полей готов к немедленному подписанию.

Особенность сделки — комбинированное финансирование за счёт трёх источников: средств целевого жилищного займа, предоставляемого Росвоенипотекой, кредитных средств банка-партнёра и, при необходимости, собственных средств покупателя. Структура и порядок оплаты вынесены в отдельное приложение.

Расчёты с продавцом проводятся в безопасной форме — через счёт эскроу или аккредитив, с перечислением денег только после государственной регистрации перехода права и ипотеки.

Ключевой блок договора посвящён обременению объекта. С момента регистрации права собственности покупателя жилой дом с земельным участком считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона одновременно в пользу банка и в пользу Российской Федерации в лице Росвоенипотеки (статья 11 и статья 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ об ипотеке).

Договор регулирует очерёдность требований залогодержателей, одновременную регистрацию перехода права и ипотеки, а также запрет распоряжаться домом без согласия обоих залогодержателей до полного исполнения обязательств.

Документ учитывает обязательное единство судьбы дома и земельного участка как единого предмета ипотеки, требования банка и Росвоенипотеки к объекту, согласование сделки с ними, страхование конструктивных элементов и при необходимости титульное страхование. Реализация жилого дома физическим лицом не облагается НДС и освобождается от налога по подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса.

Включены заверения об обстоятельствах, ответственность с зачётной неустойкой, форс-мажор, конфиденциальность и персональные данные с согласием на их передачу банку и Росвоенипотеке, антикоррупционная оговорка, уведомления и разрешение споров. К договору приложены форма структуры оплаты и передаточный акт.

Документ помогает согласовать сделку с банком и Росвоенипотекой, корректно отразить двойное обременение объекта и обеспечить одновременную государственную регистрацию перехода права собственности и ипотеки в силу закона.