Расторжение договора аренды земельного участка: основания

Расторжение договора аренды земельного участка

Автор: Савельев Максим Вячеславович

Введение

Договор аренды земельного участка относится к числу наиболее распространённых и одновременно наиболее конфликтных инструментов оборота недвижимости. Земля, в отличие от прочих объектов аренды, обладает особым правовым режимом: она является не только имуществом, но и природным ресурсом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно поэтому прекращение арендных отношений по поводу земельного участка регулируется не одной, а сразу несколькими отраслями права — гражданским и земельным законодательством, а в части налоговых последствий ещё и налоговым. Практикующему юристу при работе с расторжением такого договора недостаточно сослаться на общие нормы о прекращении обязательств; необходимо учитывать тонкое взаимодействие специальных земельно-правовых оснований с общими гражданско-правовыми механизмами.

Термин «расторжение договора» в строгом смысле обозначает прекращение действующего обязательства на будущее время по соглашению сторон либо по решению суда. От него следует отличать односторонний отказ от договора (внесудебный механизм) и прекращение аренды как родовое понятие, охватывающее в том числе истечение срока, гибель объекта и иные основания. Смешение этих категорий на практике приводит к процессуальным ошибкам: сторона предъявляет иск о расторжении там, где договор уже прекращён односторонним отказом, либо, напротив, направляет уведомление об отказе при отсутствии у неё соответствующего права. Настоящая статья последовательно разбирает основания, процедуру, последствия и налоговые аспекты расторжения договора аренды земельного участка, опираясь на действующее законодательство и сложившуюся практику высших судебных инстанций.

Правовая квалификация и соотношение норм

Аренда земельного участка как разновидность аренды подчиняется общим положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а как земельные отношения — нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ). Базовое правило соотношения закреплено в статье 22 ЗК РФ: граждане и юридические лица имеют право аренды земельных участков, а сама аренда регулируется гражданским законодательством и ЗК РФ. При этом земельное законодательство выступает специальным по отношению к гражданскому, и при коллизии норм приоритет, как правило, отдаётся специальной норме. Так, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Эта норма существенно ограничивает свободу арендодателя по сравнению с общими правилами и является классическим примером приоритета земельно-правового регулирования.

Соответственно, при анализе любой ситуации расторжения юрист должен ответить на три вопроса: кто является сторонами договора (частные лица или публичный собственник), каков срок договора и какова форма собственности на участок. От ответов зависит, какой набор оснований и какая процедура применимы. Для договоров между частными лицами доминируют нормы ГК РФ — статьи 619 и 620, — тогда как для аренды публичных земель ключевое значение приобретает статья 46 ЗК РФ, отсылающая к специальным основаниям прекращения, в том числе связанным с нецелевым использованием и неиспользованием участка.

Основания расторжения

Расторжение по соглашению сторон

Наиболее бесконфликтным и юридически безопасным способом прекращения арендных отношений является расторжение по соглашению сторон. Общее правило закреплено в пункте 1 статьи 450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор (статья 452 ГК РФ). Поскольку договор аренды земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, соглашение о его расторжении также требует регистрации прекращения соответствующего обременения в Едином государственном реестре недвижимости. В соглашении целесообразно прямо урегулировать дату прекращения обязательств, порядок и срок возврата участка по акту, судьбу внесённых неотделимых улучшений, состояние участка на момент возврата, а также завершение расчётов по арендной плате. Грамотно составленное соглашение исключает последующие споры о моменте прекращения пользования и о размере встречных требований.

Расторжение по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ)

Если согласия достичь не удаётся, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон. Для арендодателя исчерпывающий перечень типовых оснований установлен статьёй 619 ГК РФ. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором или разумные сроки, когда такой ремонт является его обязанностью. Перечень не является закрытым: договором аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Применительно к земельным участкам наиболее частым основанием выступает невнесение арендной платы. Здесь следует учитывать буквальную формулировку нормы: основанием является просрочка платежа более двух раз подряд, то есть три и более следующих один за другим периода неоплаты. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснил, что договором может быть предусмотрено расторжение и при однократной просрочке, однако при отсутствии такого условия суд исходит из буквального текста статьи 619 ГК РФ. Важно также, что погашение задолженности арендатором до вынесения судом решения, как правило, лишает арендодателя права на расторжение, если только нарушение не носило систематического характера и не свидетельствовало о недобросовестности арендатора.

Не менее значимым основанием является использование участка с существенным нарушением его назначения. Земельный участок предоставляется в аренду с указанием категории земель и вида разрешённого использования, а статья 42 ЗК РФ прямо обязывает арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием способами, которые не должны причинять вред окружающей среде. Возведение объекта, не соответствующего разрешённому использованию, размещение производства на участке, предоставленном для сельскохозяйственных нужд, либо иное отклонение от целевого назначения образуют существенное нарушение и служат основанием для расторжения договора.

Расторжение по требованию арендатора (статья 620 ГК РФ)

Симметричный перечень оснований для арендатора закреплён в статье 620 ГК РФ. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора судом, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создаёт препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданный участок имеет препятствующие пользованию недостатки, не оговорённые при заключении договора и не обнаруженные при осмотре; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт; а также когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования. Последнее основание особенно актуально для земельных участков: установление зоны с особыми условиями использования территории, выявление обременений, наложение публично-правовых ограничений могут сделать использование участка по назначению невозможным, что даёт арендатору право на расторжение. Как и в случае со статьёй 619 ГК РФ, перечень открыт и может быть дополнен договором.

Специальные основания прекращения аренды публичных земель (статья 46 ЗК РФ)

Особый блок оснований применяется к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Согласно статье 46 ЗК РФ, аренда такого участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, но наряду с этим может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. К числу таких специальных оснований относятся прежде всего использование земельного участка не по целевому назначению либо использование, приводящее к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, а также неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение установленного законом срока, если он не был использован по назначению. Эти основания отражают публичный интерес в эффективном и целевом землепользовании.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает и важные процессуальные гарантии. Прекращение аренды по основанию ненадлежащего использования не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях. Кроме того, статья содержит специальные правила одностороннего отказа публичного арендодателя от договора в связи с наличием на участке самовольной постройки — здесь законодатель прямо допускает внесудебный механизм прекращения при соблюдении установленной процедуры уведомления. Юристу, ведущему спор о публичной земле, необходимо проверять не только наличие основания, но и соблюдение арендодателем всех специальных гарантий и сроков, поскольку их нарушение влечёт отказ в иске или признание одностороннего отказа недействительным.

Существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ)

Самостоятельным, хотя и редко применяемым на практике основанием является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ). Изменение признаётся существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключён либо был бы заключён на значительно отличающихся условиях. Применительно к аренде земли таким обстоятельством может стать, например, кардинальное изменение градостроительного регламента, исключающее планировавшееся использование участка. Однако судебная практика крайне сдержанно подходит к удовлетворению подобных исков: заявителю необходимо доказать одновременное наличие всех четырёх условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, что на практике удаётся редко.

Односторонний отказ от договора

От судебного расторжения принципиально отличается односторонний отказ от договора, механизм которого закреплён в статье 450.1 ГК РФ. Право на односторонний отказ может быть предоставлено стороне законом или договором; оно осуществляется путём уведомления другой стороны, и договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае правомерного одностороннего отказа договор считается расторгнутым без обращения в суд. Это принципиально важное практическое преимущество: сторона, обладающая таким правом, экономит время и средства, не неся бремени судебного доказывания.

Применительно к аренде земли возможности одностороннего отказа существенно различаются в зависимости от срока договора и состава сторон. Для договора, заключённого на неопределённый срок, статья 610 ГК РФ предоставляет каждой стороне право отказаться от договора, предупредив контрагента за три месяца (если иной срок не установлен законом или договором). Напротив, для долгосрочного договора аренды земельного участка (более пяти лет) пункт 9 статьи 22 ЗК РФ требует судебного порядка расторжения по требованию арендодателя и при существенном нарушении, что фактически блокирует внесудебный отказ публичного или частного арендодателя по такому договору. Поэтому условие договора о праве арендодателя на немотивированный односторонний отказ применительно к долгосрочной аренде земли с высокой вероятностью будет признано судом недействующим. Сторона, желающая обеспечить себе гибкий выход из договора, должна закладывать соответствующие основания отказа ещё на стадии согласования условий, учитывая указанные ограничения.

Важнейшее требование статьи 450.1 ГК РФ — добросовестность и разумность при осуществлении права на отказ. Сторона не вправе использовать формальное право на отказ для причинения вреда контрагенту или извлечения необоснованного преимущества. Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснило, что односторонний отказ влечёт те же последствия, что и расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда, и что условия договора, по своей природе предполагающие применение после его прекращения, сохраняют силу.

Процедура расторжения

Соблюдение установленной процедуры имеет не меньшее значение, чем наличие материального основания: процессуальные дефекты являются самой частой причиной отказа в удовлетворении исков о расторжении. Алгоритм действий зависит от того, какой механизм избран.

При судебном расторжении по требованию арендодателя процедура начинается с обязательного письменного предупреждения, предусмотренного частью третьей статьи 619 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Это предупреждение преследует цель дать арендатору возможность устранить нарушение и сохранить договор; его направление является самостоятельным условием возникновения у арендодателя права на иск. Пленум ВАС РФ в Постановлении № 73 разъяснил, что предупреждение по статье 619 ГК РФ и предложение расторгнуть договор по статье 452 ГК РФ имеют разную правовую природу, и их функции могут быть совмещены в одном документе, однако такой документ должен содержать и требование об устранении нарушения с предоставлением разумного срока, и предложение расторгнуть договор. На практике безопаснее направлять единое уведомление, содержащее оба элемента, либо последовательно — сначала предупреждение, затем, после истечения разумного срока, предложение о расторжении.

Следующим обязательным этапом является досудебный (претензионный) порядок, установленный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Несоблюдение этого порядка влечёт оставление искового заявления без рассмотрения. Следовательно, истец должен иметь надлежащие доказательства направления и вручения предложения: почтовую квитанцию, опись вложения и уведомление о вручении либо отчёт об отслеживании отправления. Только по истечении установленного для ответа срока (или при получении прямого отказа) возникает право на обращение в суд.

При одностороннем отказе процедура иная и существенно проще: при наличии у стороны соответствующего права достаточно направить контрагенту уведомление об отказе с соблюдением требований к форме и срокам предупреждения. Договор прекращается с момента получения уведомления адресатом (или с иного указанного в договоре момента). При этом критически важно обеспечить доказательства доставки уведомления, поскольку именно момент его получения определяет дату прекращения договора и, как следствие, прекращение обязанности по внесению арендной платы. По земельным участкам, право на которые зарегистрировано, после прекращения договора в любом из вариантов требуется погашение записи об обременении в реестре.

Последствия расторжения

Гражданско-правовые последствия расторжения договора определены статьёй 453 ГК РФ. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. При расторжении по соглашению сторон обязательства считаются прекращёнными с момента заключения такого соглашения, а при судебном расторжении — с момента вступления в законную силу решения суда. По общему правилу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если до расторжения одна из сторон, получив исполнение, не предоставила встречного, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Ключевым практическим последствием расторжения договора аренды земли является обязанность арендатора возвратить участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Возврат оформляется актом приёма-передачи; до подписания акта арендатор считается продолжающим пользоваться участком и обязан вносить плату за фактическое пользование, что прямо вытекает из взаимосвязи статьи 622 ГК РФ и разъяснений Пленума ВАС РФ № 73. Несвоевременный возврат влечёт обязанность внести арендную плату за всё время просрочки, а если эта плата не покрывает убытков арендодателя — и возмещение убытков. Поэтому затягивание подписания акта возврата объективно невыгодно арендатору.

Отдельного внимания требует судьба построек и неотделимых улучшений. Если арендатор с согласия арендодателя произвёл за свой счёт неотделимые улучшения участка, он имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором (статья 623 ГК РФ). Стоимость улучшений, произведённых без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Что касается возведённых на участке объектов недвижимости, их судьба зависит от того, правомерно ли они возведены и соответствуют ли разрешённому использованию участка; самовольные постройки подлежат сносу, а правомерно возведённые объекты порождают самостоятельные правовые вопросы о судьбе участка под ними, которые должны разрешаться с учётом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Постановление Пленума ВАС РФ № 35 дополнительно разъясняет, что расторжение договора само по себе не прекращает условий, регулирующих отношения сторон в период после расторжения, — в частности, условий о неустойке за нарушение обязательств, о порядке разрешения споров, о возврате имущества. Эти условия сохраняют силу и подлежат применению, что необходимо учитывать при оценке взаимных требований сторон после прекращения аренды.

Государственная регистрация прекращения аренды

Поскольку договор аренды земельного участка, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, его прекращение также влечёт необходимость внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Порядок установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права на недвижимость либо ограничения такого права; запись об аренде вносится в реестр как обременение, и до погашения этой записи третьи лица вправе полагаться на сведения ЕГРН о существовании аренды.

Для погашения записи об аренде в регистрирующий орган представляются документы, подтверждающие прекращение договора: соглашение о расторжении, вступившее в законную силу решение суда либо уведомление об одностороннем отказе с доказательствами его направления, а также соответствующее заявление. Несвоевременное погашение записи об обременении создаёт практические риски для арендодателя: формально действующая запись об аренде препятствует распоряжению участком, заключению нового договора аренды и может вводить в заблуждение потенциальных контрагентов. Поэтому юридическое сопровождение расторжения договора аренды земли не должно ограничиваться достижением соглашения или получением судебного акта — оно обязательно включает завершающий этап актуализации сведений ЕГРН.

Налоговые последствия

Расторжение договора аренды земельного участка порождает ряд налоговых последствий, которые необходимо оценивать обеим сторонам. Для арендодателя, применяющего общую систему налогообложения, арендная плата является доходом, облагаемым налогом на прибыль организаций (либо налогом на доходы физических лиц для арендодателя-гражданина), а сама услуга по предоставлению имущества в аренду по общему правилу облагается налогом на добавленную стоимость. После расторжения договора начисление арендной платы прекращается с даты прекращения обязательства, однако плата за фактическое пользование участком до момента его возврата по акту сохраняет характер облагаемого дохода и, соответственно, остаётся объектом налогообложения. Это означает, что задержка возврата участка имеет для арендатора не только гражданско-правовые, но и косвенные налоговые последствия в виде увеличения признаваемых арендодателем сумм.

Особого внимания заслуживает аренда земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении в аренду такого имущества органами публичной власти обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость в качестве налогового агента в ряде случаев возлагается на арендатора. При расторжении договора прекращается и обязанность арендатора как налогового агента в отношении будущих платежей, но сохраняется ответственность за корректность исчисления налога по платежам, начисленным до прекращения. Кроме того, следует разграничивать арендную плату за публичную землю и земельный налог: арендатор уплачивает именно арендную плату, тогда как плательщиком земельного налога является собственник или обладатель иного вещного права на участок, в связи с чем расторжение договора аренды не влечёт для арендатора возникновения обязанности по земельному налогу.

При взыскании с арендатора неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами либо убытков в связи с нарушением договора соответствующие суммы у арендодателя признаются внереализационным доходом, а у арендатора — расходом (при их экономической обоснованности и документальном подтверждении). Возмещение стоимости неотделимых улучшений также имеет налоговые последствия, которые зависят от конкретной структуры расчётов и применяемого режима налогообложения. Учитывая многоаспектность налоговых последствий, при структурировании условий расторжения целесообразно заранее согласовывать с финансовой и налоговой функцией порядок завершения расчётов, чтобы избежать как доначислений, так и упущенных вычетов.

Типовые риски и их минимизация

Практика выработала устойчивый набор рисков, сопровождающих расторжение договора аренды земельного участка. Первый и наиболее распространённый — несоблюдение досудебного порядка. Арендодатель, не направивший предупреждение по статье 619 ГК РФ либо не выждавший установленный статьёй 452 ГК РФ срок ответа на предложение о расторжении, рискует получить отказ в иске или оставление заявления без рассмотрения. Минимизация риска достигается тщательным документированием каждого этапа: направление предупреждения с описью вложения, выжидание разумного и тридцатидневного сроков, сохранение всех доказательств отправки и вручения.

Второй риск связан с неверной квалификацией основания. Попытка расторгнуть долгосрочный договор аренды публичной земли путём немотивированного одностороннего отказа вступает в противоречие с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, требующим судебного порядка. Аналогично, ссылка на однократную просрочку платежа при отсутствии соответствующего условия договора не образует основания по статье 619 ГК РФ. Снижение риска состоит в предварительной проверке срока договора, состава сторон и текста договорных условий о расторжении ещё до начала процедуры.

Третий риск — устранение нарушения арендатором в ходе спора. Поскольку институт расторжения направлен на защиту нарушенного интереса, а не на наказание, погашение задолженности или прекращение нецелевого использования до вынесения решения нередко влечёт отказ в иске. Арендодателю, заинтересованному в расторжении, важно фиксировать систематичность и существенность нарушений, а также недобросовестность поведения арендатора. Четвёртый риск — затягивание возврата участка и связанное с этим накопление платы за фактическое пользование и убытков; он устраняется заблаговременной подготовкой акта приёма-передачи и чёткой фиксацией момента возврата.

Пятый риск — незавершённость регистрационных действий. Сохранение в ЕГРН записи об аренде после фактического прекращения договора блокирует распоряжение участком и порождает споры с третьими лицами. Профилактика заключается в обязательном включении в план мероприятий по расторжению этапа погашения записи об обременении. Наконец, шестой риск — неурегулированность судьбы улучшений и построек. Отсутствие в договоре и в соглашении о расторжении положений о возмещении стоимости неотделимых улучшений и о судьбе возведённых объектов почти неизбежно ведёт к самостоятельному спору. Снижение риска достигается включением соответствующих условий в договор на стадии его заключения и их детализацией в соглашении о расторжении.

Заключение

Расторжение договора аренды земельного участка — комплексная задача, требующая одновременного учёта общих гражданско-правовых механизмов и специальных норм земельного законодательства. Успех зависит от правильной квалификации основания, выбора надлежащего механизма (соглашение сторон, судебное расторжение или односторонний отказ), безупречного соблюдения досудебного порядка и предупредительных процедур, а также от завершения процесса погашением записи об аренде в ЕГРН и урегулированием налоговых последствий. Системный подход, при котором условия о расторжении и судьбе улучшений закладываются ещё на стадии заключения договора, а каждый процедурный шаг документируется, позволяет минимизировать риски и обеспечить предсказуемый и юридически устойчивый результат для доверителя.