Аренда или наём жилого дома: в чём отличие

Чем отличается аренда от найма жилого дома

Введение: почему это различие принципиально

Словосочетания «снять дом в аренду» и «нанять жильё» в обиходе воспринимаются как синонимы. Юридически же речь идёт о двух самостоятельных договорных конструкциях, регулируемых разными главами Гражданского кодекса РФ, с различным субъектным составом, формой, основаниями прекращения и налоговыми последствиями. Смешение понятий — не безобидная лингвистическая вольность: неверная квалификация договора влечёт применение «не тех» норм, отказ суда в защите права, доначисление налогов и утрату ожидаемых гарантий. Для жилого дома вопрос обостряется тем, что объект почти всегда пригоден для постоянного проживания, а значит велик соблазн оформить отношения «договором аренды», тогда как закон во многих случаях требует именно договора найма.

Настоящая статья разбирает фундаментальное различие между арендой (глава 34 ГК РФ) и наймом жилого помещения (глава 35 ГК РФ) применительно к жилому дому: кто может быть стороной, для каких целей передаётся объект, как договор оформляется и регистрируется, какие права и обязанности возникают, как стороны отвечают за нарушения, какие налоги уплачиваются и, наконец, почему термины путают и чем это грозит. Отдельно рассмотрена позиция высших судов и приведены практические примеры.

Практическая ценность точного разграничения проявляется на каждом этапе: при заключении договора (какие условия обязательны и какие нормы императивны), в ходе его исполнения (кто отвечает за ремонт, кого можно вселить, как индексируется плата), при прекращении (какой срок предупреждения, нужен ли суд) и в налоговой плоскости (какой режим выбрать собственнику). Ниже мы последовательно проходим каждый из этих аспектов, опираясь на действующие нормы Гражданского и Жилищного кодексов, Налогового кодекса и разъяснения высших судов.

Правовая квалификация: две разные главы Кодекса

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Объектом аренды могут быть непотребляемые вещи, в том числе здания и сооружения (статья 607 ГК РФ); жилой дом как здание формально подпадает под это определение. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (статья 671 ГК РФ).

Ключ к разграничению заложен в пункте 2 статьи 671 ГК РФ: юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только на основе договора аренды или иного договора, и юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. Отсюда правило: если помещение для проживания снимает гражданин (физическое лицо) — заключается договор найма (глава 35); если стороной-пользователем выступает юридическое лицо — заключается договор аренды (глава 34), но и тогда дом нельзя использовать под офис или склад, он остаётся жилым. Таким образом, разграничение проходит одновременно по двум линиям — по субъекту-пользователю и по цели использования объекта.

Субъектный состав

В договоре найма жилого помещения нанимателем может быть только гражданин. Это императивное требование статьи 671 ГК РФ; организация нанимателем по главе 35 быть не может. Наймодателем выступает собственник дома либо лицо, им управомоченное. В договоре аренды состав сторон не ограничен: и арендодателем, и арендатором может быть любой субъект гражданского оборота — гражданин, индивидуальный предприниматель, организация. Именно поэтому, когда дом для своих сотрудников снимает компания, отношения оформляются договором аренды, хотя проживать в доме будут физические лица.

Важная деталь найма — совместно проживающие граждане. По статье 677 ГК РФ в договоре указываются граждане, постоянно проживающие с нанимателем; они имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением, а ответственность перед наймодателем несёт наниматель. Возможно заключение договора с множественностью лиц на стороне нанимателя (сонаниматели) с солидарной ответственностью. В аренде такой специфической конструкции нет — там действуют общие правила об обязательствах.

Цель использования объекта

Наём жилого помещения имеет единственную допустимую цель — проживание граждан. Использование жилья в иных целях не охватывается главой 35 и, более того, ограничено жилищным законодательством: размещение в жилом помещении промышленных производств и ряда видов деятельности не допускается, а профессиональная или предпринимательская деятельность возможна лишь при условии соблюдения прав соседей и требований к жилому помещению (статья 17 ЖК РФ, статья 30 ЖК РФ). Аренда же по своей природе универсальна: арендованное имущество используется в соответствии с условиями договора и назначением имущества (статья 615 ГК РФ). Но если арендуется именно жилой дом, назначение объекта (жилое) сохраняется, и использовать его не по назначению (под гостиницу, производство) нельзя без перевода в нежилой фонд.

Регулирование, форма и государственная регистрация

Форма обоих договоров письменная. Для найма жилого помещения письменная форма прямо предписана статьей 674 ГК РФ. Принципиальное различие — в регистрации. Договор найма жилого помещения государственной регистрации как сделки не подлежит; однако статья 674 ГК РФ устанавливает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Для аренды зданий действует статья 651 ГК РФ: договор аренды здания на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Различаются и сроки. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет (статья 683 ГК РФ). Существует отдельная категория краткосрочного найма — до одного года, к которому не применяется ряд гарантий нанимателя (статья 683 ГК РФ). В аренде предельных сроков для зданий нет; если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок с правом отказа при заблаговременном предупреждении (статья 610 ГК РФ).

Существенные условия

Для любого договора существенным является условие о предмете (статья 432 ГК РФ). Применительно к жилому дому предмет индивидуализируется адресом, кадастровым номером, площадью, этажностью, а также сведениями о земельном участке. Для аренды зданий существенным является ещё и условие о размере арендной платы: при его отсутствии договор аренды здания считается незаключённым, причём правило о «обычно взимаемой цене» здесь не действует (статья 651 ГК РФ). В найме плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон (статья 682 ГК РФ); одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон

Глава 35 содержит развёрнутый блок гарантий нанимателя, которых нет в аренде. Наниматель вправе с согласия наймодателя вселять других граждан для постоянного проживания (статья 679 ГК РФ — общие положения о вселении применяются с учётом норм площади), а также временных жильцов и поднанимателей (статья 680 ГК РФ, статья 685 ГК РФ). Текущий ремонт жилого помещения по общему правилу — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя (статья 681 ГК РФ). По договору аренды распределение ремонта иное: капитальный ремонт — обязанность арендодателя, текущий — арендатора (статья 616 ГК РФ — общая норма об аренде).

Особо значима гарантия преимущественного права. По статье 684 ГК РФ по истечении срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок; наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока предложить заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать помещение не менее года. Нарушение этой процедуры даёт нанимателю право требовать перевода прав по договору, заключённому наймодателем с другим лицом. В аренде преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок также существует (статья 621 ГК РФ), но процедурно оно устроено иначе и менее жёстко привязано к интересам пользователя-гражданина.

Прекращение договора и выселение

Расторжение договора найма жилого помещения подчинено специальным правилам статьи 687 ГК РФ, максимально защищающим нанимателя. Наниматель вправе с согласия совместно проживающих граждан в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и лишь по основаниям, прямо перечисленным в законе (невнесение платы за установленный период, разрушение или порча помещения и др.), причём суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений. Последствие расторжения — выселение (статья 688 ГК РФ). В аренде досрочное расторжение по требованию любой из сторон возможно по основаниям статьи 619 ГК РФ и статьи 620 ГК РФ, а также по общим правилам статьи 450 ГК РФ; при прекращении аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (статья 622 ГК РФ). Очевидно, что «арендная» модель прекращения существенно менее благоприятна для гражданина-пользователя, чем «наёмная».

Ответственность сторон

За нарушение денежного обязательства — просрочку внесения платы — наступает ответственность в виде процентов по статье 395 ГК РФ, если иной размер неустойки не установлен договором. Стороны вправе согласовать договорную неустойку, указав её вид. За причинение вреда имуществу применяются общие правила о возмещении убытков. При оценке поведения сторон суды ориентируются на разъяснения Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» и Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Налоговые последствия

Налоговая нагрузка зависит не от названия договора, а от статуса наймодателя (арендодателя). Гражданин, сдающий собственный дом, уплачивает НДФЛ с дохода (статья 208 НК РФ); при сдаче физическому лицу обязанность исчислить и уплатить налог лежит на самом получателе дохода, а при выплате дохода организацией последняя выступает налоговым агентом (статья 226 НК РФ). Альтернатива для физических лиц — налог на профессиональный доход (режим для самозанятых), позволяющий платить 4% при сдаче гражданам и 6% при сдаче организациям. Индивидуальный предприниматель может применять упрощённую систему (статья 346.11 НК РФ) или патент по виду деятельности «сдача в аренду жилых помещений» (статья 346.43 НК РФ). НДС при сдаче жилья гражданами и в рамках спецрежимов не возникает; реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений освобождается от НДС. Конкретные ставки и льготы следует проверять на дату заключения договора, поскольку налоговое законодательство часто меняется.

Почему термины путают и чем это грозит

Причина смешения проста: в быту «аренда» звучит привычнее и кажется более «деловой», а сторонам важен экономический результат — за плату пользоваться чужим домом. Однако последствия неверной квалификации серьёзны. Во-первых, суд квалифицирует договор по его действительному содержанию, а не по названию: если по содержанию это наём, к отношениям применят главу 35 независимо от того, что в шапке написано «договор аренды». Это может стать неожиданностью для собственника, рассчитывавшего на «лёгкое» расторжение по арендным правилам. Во-вторых, ошибка в регистрации обременения по долгосрочному договору влечёт невозможность противопоставить договор третьим лицам. В-третьих, неверное оформление состава проживающих, поднайма, преимущественного права порождает споры о вселении и выселении. Наконец, при смене собственника действует правило сохранения договора: переход права собственности на занятое помещение не влечёт прекращения или изменения договора найма (статья 675 ГК РФ), равно как и переход права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения аренды (статья 617 ГК РФ). Сторона, не понимающая, по какой главе живёт её договор, рискует неверно оценить устойчивость своих прав.

Позиция высших судов

Базовые подходы к найму жилого помещения сформулированы в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, посвящённом применению Жилищного кодекса; в части общих положений о договорах и сделках — в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Суды последовательно исходят из того, что к отношениям по пользованию жилым домом гражданином для проживания применяются нормы о найме, а попытка обойти гарантии нанимателя через «арендную» форму не лишает гражданина защиты. Систематизированную практику по спорам из найма жилых помещений удобно отслеживать по тематической подборке судебных актов (судебная практика по договорам найма жилого помещения).

Практические примеры

Пример первый. Гражданин снимает загородный жилой дом у собственника-физического лица для постоянного проживания семьи. Несмотря на то что договор назван «арендой», это договор найма жилого помещения: применяются глава 35, трёхмесячный срок расторжения по инициативе нанимателя, судебный порядок расторжения по инициативе наймодателя, преимущественное право на новый срок.

Пример второй. Производственная компания снимает дом, чтобы поселить вахтовых работников. Стороной-пользователем выступает юридическое лицо, поэтому заключается договор аренды (глава 34), но дом используется строго для проживания граждан. Договор на срок год и более требует государственной регистрации (статья 651 ГК РФ).

Пример третий. Собственник сдаёт дачу — жилой дом на садовом участке — на летний сезон гражданину. Краткосрочный (до года) договор найма: применяется глава 35, но ряд гарантий нанимателя (преимущественное право, вселение временных жильцов, поднаём) по умолчанию не действует (статья 683 ГК РФ).

Как минимизировать риски

Сначала правильно определите конструкцию: гражданин для проживания — наём; организация — аренда. Затем приведите в соответствие название, нормы-отсылки и условия договора, чтобы содержание не противоречило выбранной главе. По долгосрочным договорам не забудьте о государственной регистрации обременения (наём от года — по статье 674 ГК РФ; аренда здания от года — по статье 651 ГК РФ). Точно опишите предмет (адрес, кадастровый номер, площадь, участок) и согласуйте плату. Для найма перечислите совместно проживающих граждан и урегулируйте поднаём, временных жильцов, текущий и капитальный ремонт. Зафиксируйте порядок расторжения и последствия, а также способ обеспечения (обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ). Заранее определите, кто и какие налоги платит.

FAQ: часто задаваемые вопросы

1. Можно ли назвать договор «арендой», если дом снимает гражданин для жизни?

Назвать можно, но юридически это договор найма жилого помещения. Суд применит главу 35 ГК РФ исходя из содержания отношений, а не из заголовка документа.

2. Нужно ли регистрировать договор найма дома?

Сам договор найма не регистрируется. Но если он заключён на срок не менее года, подлежит регистрации ограничение (обременение) права собственности (статья 674 ГК РФ). Краткосрочный наём (до года) регистрации не требует.

3. Чем отличаются сроки аренды и найма?

Наём жилого помещения — не более пяти лет (статья 683 ГК РФ). Аренда здания предельного срока не имеет; при отсутствии срока договор считается заключённым на неопределённый срок (статья 610 ГК РФ).

4. Кто делает ремонт?

В найме: текущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель (статья 681 ГК РФ). В аренде: текущий — арендатор, капитальный — арендодатель (статья 616 ГК РФ). Договором можно перераспределить иначе.

5. Сохранится ли договор, если дом продадут?

Да. Для найма это прямо закреплено в статье 675 ГК РФ, для аренды — в статье 617 ГК РФ: новый собственник становится наймодателем (арендодателем) на прежних условиях.

6. Как наймодателю выселить нанимателя?

Только через суд и только по основаниям статьи 687 ГК РФ (например, длительная невыплата платы, разрушение помещения). Суд может дать срок на устранение нарушений. Выселение оформляется по статье 688 ГК РФ.

7. Какие налоги платит собственник дома?

Физическое лицо — НДФЛ либо налог на профессиональный доход; ИП — УСН (статья 346.11 НК РФ) или патент (статья 346.43 НК РФ). При выплате дохода организацией она выступает налоговым агентом (статья 226 НК РФ).

8. Действует ли закон о защите прав потребителей?

Если наймодатель (арендодатель) — предприниматель, а гражданин снимает дом для личных нужд, к отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в том числе запрет условий, ущемляющих права потребителя.

Соотношение общих и специальных норм

К найму жилого помещения наряду со специальными правилами главы 35 применяются общие положения об обязательствах и договорах, если они не противоречат существу найма. К аренде жилого дома юридическим лицом применяются правила параграфа 1 главы 34 (общие положения об аренде) и параграфа 4 главы 34 (аренда зданий и сооружений), поскольку жилой дом является зданием. Принцип приоритета специальной нормы над общей означает, что при коллизии правило главы 35 о найме вытесняет общее правило об аренде. На практике это особенно важно при определении оснований и порядка расторжения: даже если стороны включили в «договор аренды» жилого дома удобные арендодателю условия о внесудебном отказе, при квалификации отношений как найма суд применит императивные правила статьи 687 ГК РФ, и договорные условия, ухудшающие положение нанимателя по сравнению с законом, защиты не получат. Свобода договора (статья 421 ГК РФ) ограничена императивными нормами о найме жилья.

Коммунальные платежи и содержание дома

Распределение расходов на коммунальные услуги и содержание дома относится к существенным для сторон вопросам, хотя прямо в перечне существенных условий закона не названо. По умолчанию наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ГК РФ). Применительно к отдельно стоящему жилому дому это особенно значимо: помимо электроснабжения, газо- и водоснабжения возникают расходы на вывоз отходов, обслуживание септика, отопление, уборку прилегающей территории и содержание земельного участка. Рекомендуется детально прописать, какие именно платежи несёт пользователь, как фиксируются показания приборов учёта на дату въезда и выезда и в каком порядке возмещаются расходы. В аренде распределение аналогично определяется договором; при отсутствии условия действует общий принцип содержания арендованного имущества арендатором (статья 616 ГК РФ).

Обеспечительный платёж и иные способы обеспечения

В отношениях по найму и аренде жилого дома почти всегда используется обеспечительный платёж — денежная сумма, вносимая пользователем в обеспечение исполнения обязательств (платы, возмещения ущерба имуществу). Правовой режим обеспечительного платежа закреплён в статье 381.1 ГК РФ: при наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства, а при их ненаступлении подлежит возврату. Важно отличать обеспечительный платёж от задатка и от аванса и прямо указывать в договоре его назначение, основания удержания и срок возврата. Возврат обеспечительного платежа обычно увязывается с подписанием акта возврата дома и отсутствием задолженности. Дополнительно стороны могут предусмотреть неустойку и, при участии третьих лиц, поручительство.

Поднаём, временные жильцы и регистрация по месту пребывания

Глава 35 детально регулирует допуск третьих лиц. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передаёт часть или всё помещение в пользование поднанимателю; при этом ответственным перед наймодателем остаётся наниматель, а самостоятельного права пользования у поднанимателя не возникает (статья 685 ГК РФ). Временные жильцы вселяются с предварительным уведомлением наймодателя и проживают безвозмездно, срок их проживания ограничен (статья 680 ГК РФ). В аренде подобных специальных конструкций нет — субаренда регулируется общими правилами и допускается с согласия арендодателя (статья 615 ГК РФ). Отдельно следует учитывать публично-правовую обязанность регистрации граждан по месту пребывания при длительном проживании; эта обязанность существует независимо от гражданско-правовой квалификации договора и возлагается на проживающих лиц.

Земельный участок под жилым домом

Особенность жилого дома как объекта в том, что он неразрывно связан с земельным участком. При передаче дома в пользование необходимо урегулировать судьбу участка: предоставляется ли он пользователю и на каком основании, кто отвечает за его содержание, допускается ли пользование хозяйственными постройками, садом, огородом. Право собственника распоряжаться домом и участком основано на статье 209 ГК РФ и статье 30 ЖК РФ; собственник вправе предоставлять имущество в пользование, неся бремя его содержания, если иное не предусмотрено договором. В договоре целесообразно описать участок (кадастровый номер, площадь, разрешённое использование) и состав передаваемых построек, чтобы исключить споры о пределах пользования. Для дачи это особенно актуально: садовый дом, признанный жилым, передаётся вместе с участком, и режим пользования участком должен быть согласован прямо.

9. Что произойдёт, если в договоре найма не указать срок?

Договор будет считаться заключённым на пять лет — это прямое правило статьи 683 ГК РФ. Для аренды действует иной механизм: при отсутствии срока договор считается заключённым на неопределённый срок с правом каждой стороны отказаться, предупредив контрагента (статья 610 ГК РФ).

10. Можно ли сдать дом организации для проживания её работников?

Да, но только по договору аренды (глава 34 ГК РФ), поскольку нанимателем по найму жилья организация быть не может. При этом дом разрешено использовать исключительно для проживания граждан — таково ограничение пункта 2 статьи 671 ГК РФ; вести в нём хозяйственную деятельность нельзя.

Заключение

Различие между арендой и наймом жилого дома — это не вопрос терминологии, а вопрос применимого права. Гражданин, снимающий дом для проживания, защищён главой 35 ГК РФ с её гарантиями по срокам, ремонту, преимущественному праву и судебному порядку выселения; организация-пользователь действует по главе 34 об аренде. Правильная квалификация на старте, точное описание предмета, соблюдение требований к регистрации долгосрочных договоров и продуманное распределение налоговой нагрузки избавляют стороны от споров и делают договор по-настоящему работающим инструментом, а не источником рисков.