Договор купли-продажи магазина

Договор купли-продажи магазина используется при продаже нежилого здания или помещения, приспособленного для розничной торговли, вместе с правами на земельный участок. Это сделка с недвижимостью: к ней применяются статьи 549–558 ГК РФ, а право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРН по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Продажа магазина как объекта недвижимости интересна торговым сетям и независимым продавцам, которые хотят перестать платить аренду, собственникам торговой недвижимости и инвесторам, приобретающим здание с арендаторами. Если продаётся не только здание, но и работающая торговля с товарными запасами и долгами, удобнее воспользоваться договором продажи магазина как бизнеса.

Договор детально урегулирует сделку. Магазин определён в терминах как нежилое здание (помещение), что позволяет индивидуализировать его в соответствии со статьёй 554 ГК РФ; цена согласуется по статье 555 ГК РФ, а расчёты могут идти через счёт эскроу или в рассрочку по правилам статьи 488 ГК РФ.

Кроме того, в тексте есть заверения об обстоятельствах, переход права, передача по акту, права и обязанности, ответственность, форс-мажор, конфиденциальность, антикоррупционная оговорка, уведомления, расторжение и споры.

Что важно проверить. Торговое здание должно соответствовать требованиям пожарной безопасности (Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ), а его назначение и вид разрешённого использования участка — допускать торговлю. Убедитесь, что участок под магазином переходит покупателю по статье 552 ГК РФ, а если в здании есть арендаторы, учтите, что аренда, как правило, сохраняется при смене собственника.

На случай скрытых недостатков договор ссылается на статьи 475 и 557 ГК РФ.

Если продавец — гражданин в браке, потребуется нотариальное согласие супруга по статье 35 СК РФ. Риск случайной гибели здания до передачи несёт продавец, после подписания акта — покупатель (статьи 211, 459 ГК РФ), а при просрочке оплаты начисляются проценты по статье 395 ГК РФ.

Уступка прав по договору подчиняется статьям 382–388, 391 ГК РФ, что важно, если покупатель планирует передать права другой компании своей группы.

Приложение к договору — передаточный акт. Он фиксирует фактическую передачу магазина, его состояние и момент, с которого риск случайной гибели переходит к покупателю.

Договор купли-продажи магазина подходит для большинства сделок с торговой недвижимостью — от отдельно стоящего здания до встроенного помещения. Он даёт сторонам полный набор условий и помогает избежать споров после передачи.