Объем полномочий риэлтора по доверенности

Введение и постановка проблемы

Объём полномочий — главный параметр риэлторской доверенности. Слишком узкая формулировка делает поверенного бесполезным: он не сможет открыть аккредитив, подписать соглашение о задатке или получить выписку из реестра в нужный момент. Слишком широкая формулировка превращает доверенность в источник существенных рисков: вплоть до утраты собственности по сделке, совершённой за пределами реальных договорённостей с риэлтором. Конструирование объёма полномочий — это, по существу, конструирование баланса между функциональностью и контролем.

Российское гражданское законодательство предоставляет доверителю значительную свободу в определении объёма полномочий, но эта свобода имеет границы и инструменты, заложенные в нормах главы 10 ГК РФ. В настоящей статье последовательно разбираются: какие полномочия типичны для риэлторской деятельности; как их группировать и формулировать; как устанавливать количественные пределы; как соотносятся полномочия с обязанностями риэлтора; как практика судов трактует превышение полномочий.

Нормативная основа объёма полномочий

Принципиальная норма — статья 182 ГК РФ о представительстве: сделка, совершённая представителем, создаёт права и обязанности для представляемого только в пределах полномочий. Объём полномочий фиксируется в доверенности как письменном уполномочии — статья 185 ГК РФ. При выходе за пределы — применяется статья 174 ГК РФ о последствиях ограничения полномочий и статья 183 ГК РФ о сделке неуполномоченным лицом.

Свобода доверителя определять объём полномочий ограничена несколькими императивными правилами. Во-первых, пункт 3 статьи 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он является одновременно (двойное представительство). Во-вторых, пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ перечисляет случаи обязательной нотариальной формы: для отдельных полномочий простой письменной формы недостаточно. В-третьих, пункт 1 статьи 188 ГК РФ и подпункт 2 пункта 1 этой статьи — отмена доверенности доверителем — определяют пределы во времени.

Группировка полномочий по типам действий

Практически все полномочия в риэлторской доверенности относятся к одной из шести функциональных групп. Первая группа — информационные полномочия: запрос и получение выписок из ЕГРН, архивных выписок из домовой книги, справок управляющих организаций, справок об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Эти полномочия обычно выдаются в простой письменной форме и не требуют нотариального удостоверения.

Вторая группа — переговорные полномочия: ведение переговоров о цене, сроках, способах расчётов, условиях освобождения объекта. По своей правовой природе переговорные полномочия не создают для доверителя обязательств без подписания итогового соглашения, поэтому риски ограничены, однако они формируют коммуникацию с контрагентом и оформление позиции доверителя.

Третья группа — полномочия по подписанию подготовительных документов: предварительный договор, соглашение о намерениях, соглашение о задатке или авансе. С точки зрения статьи 429 ГК РФ и статей 380–381 ГК РФ последствия таких документов уже создают обязательства для доверителя, поэтому полномочия следует формулировать ограничительно (с указанием предельных сумм и условий).

Четвёртая группа — полномочия по подписанию основных договоров: купля-продажа, мена, дарение, договор найма или аренды. Это наиболее «тяжёлые» полномочия с точки зрения последствий: они требуют нотариальной формы по статье 185.1 ГК РФ и заслуживают самой детальной проработки пределов.

Пятая группа — финансовые полномочия: получение и передача денежных средств, открытие аккредитивов, счетов эскроу, индивидуальных банковских сейфов. Здесь применяются нормы статьи 974 ГК РФ о точном соблюдении указаний доверителя и статьи 974 ГК РФ о передаче полученного по поручению, а также банковские нормативные акты, регламентирующие специальные банковские продукты.

Шестая группа — регистрационные полномочия: представление документов в Росреестр, многофункциональные центры, получение готовых документов, оплата государственной пошлины. Для этих полномочий пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ прямо требует нотариальной формы. Регламенты приёма документов установлены на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; актуальная информация — на портале Росреестра.

Количественные и качественные пределы полномочий

Самая частая ошибка — отсутствие количественных пределов. Корректная риэлторская доверенность содержит, как минимум, пять параметров: предельную цену сделки, размер задатка/обеспечительного платежа, способ расчётов (с указанием конкретного банка для аккредитива или счёта эскроу), предельную сумму наличного расчёта, срок исполнения. Эти пределы образуют «ограничения», которые в смысле статьи 174 ГК РФ при условии добросовестности контрагента имеют юридический вес: сделка, заключённая с явным выходом за пределы, может быть признана недействительной.

Практическая позиция Верховного Суда Российской Федерации обозначена в Постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 (пункты 122–129): применение статьи 174 ГК РФ требует доказывания того, что контрагент знал или должен был знать об ограничениях. Поэтому ограничения целесообразно фиксировать не только в тексте доверенности, но и в сопроводительной коммуникации с контрагентом (электронные письма, протоколы встреч), формируя доказательственную базу.

Качественные пределы — это перечень запретов: запрет на совершение сделки в отношении самого поверенного и его близких родственников (что само собой исключается пунктом 3 статьи 182 ГК РФ, однако его повторное закрепление в доверенности усиливает позицию доверителя), запрет на передоверие (статья 187 ГК РФ), запрет на получение наличных свыше определённой суммы, запрет на изменение существенных условий сделки без письменного согласования.

Объём полномочий в типичных риэлторских ситуациях

Подбор объекта для покупки

Минимальный набор полномочий: поиск и подбор объектов, получение выписок из ЕГРН (Федеральный закон № 218-ФЗ), запрос справок об отсутствии задолженности, организация осмотров, ведение переговоров без права подписания обязывающих документов. Форма — простая письменная. Финансовые полномочия лучше не включать вовсе или ограничить минимальной суммой (например, оплата государственной пошлины за выписки).

Сопровождение сделки продажи квартиры

Полный набор: переговоры; подписание предварительного договора и соглашения о задатке; подписание основного договора купли-продажи (статья 549 ГК РФ); подписание передаточного акта; открытие аккредитива или счёта эскроу; подача документов в Росреестр и получение их обратно (Федеральный закон № 218-ФЗ). Форма — нотариальная. Пределы: цена не ниже определённой суммы; размер задатка не более определённой суммы; банк для аккредитива; запрет получения наличных свыше определённой суммы.

Сопровождение покупки квартиры в ипотеку

К основному набору добавляются полномочия по взаимодействию с банком-кредитором: подача документов на одобрение кредита, подписание кредитного договора и договора ипотеки в пределах суммы кредита и иных параметров, оформление страхования предмета залога. Эти полномочия должны быть прямо указаны: банковская практика требует буквальной формулировки в доверенности, без неё кредитор не примет документы.

Сделка с аренды квартиры

Полномочия по подбору квартиры, переговорам, подписанию договора найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ), передаточного акта, по получению/передаче обеспечительного платежа в установленных пределах. Форма — простая письменная (за исключением случаев, когда договор найма требует нотариального удостоверения, что для коммерческого найма физическими лицами не характерно).

Подбор и проверка с правом подписания договоров «под ключ»

Это редкая, но встречающаяся конструкция: риэлтор не только подбирает объект, но и подписывает основной договор. В этом случае разумно прямо назвать конкретный объект (адрес и кадастровый номер) и параметры сделки в самой доверенности; «открытая» формулировка вида «подписывать договор купли-продажи любого объекта недвижимости, который Поверенный сочтёт подходящим» — экстремально рисковая.

Соотношение объёма полномочий и обязанностей риэлтора

Объём полномочий по доверенности нельзя рассматривать в отрыве от обязанностей риэлтора по договору об оказании услуг или агентскому договору. Согласно статье 974 ГК РФ поверенный обязан исполнять поручение в соответствии с указаниями доверителя; согласно статье 973 ГК РФ указания должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Это создаёт две связки.

Во-первых, доверитель вправе выдавать письменные указания к доверенности — то есть «инструкции», в которых детализируются параметры сделки, перечень банков для расчётов, регламенты согласования. Эти указания должны быть совместимы с текстом доверенности и не выходить за её пределы. Во-вторых, доверитель вправе ограничить применение доверенности в договоре об оказании услуг: например, предусмотреть согласование цены до подписания основного договора. Несоблюдение таких ограничений со стороны риэлтора порождает обязанность возместить убытки в порядке статьи 393 ГК РФ.

Особенности доверенности при участии нескольких поверенных

Если в сделке участвуют несколько риэлторов — например, агент клиента и агент агентства недвижимости, — целесообразно либо выдать отдельные доверенности с разделением объёмов, либо одну доверенность с двумя поверенными и указанием на их раздельные или совместные полномочия. По общему правилу пункта 1 статьи 185 ГК РФ одна доверенность может быть выдана нескольким лицам; в этом случае каждый из них действует самостоятельно, если иное не предусмотрено доверенностью. Целесообразно прямо предусмотреть, какие действия требуют совместного решения двух поверенных, чтобы исключить двойственность.

Объём полномочий и налоговые последствия

Объём полномочий не влияет напрямую на налогообложение, однако имеет отношение к двум вопросам. Первый — налогообложение полученного дохода от продажи недвижимости: получение Поверенным денежных средств за продавца не освобождает продавца от обязанности уплатить налог на доходы физических лиц при наступлении соответствующих оснований (статья 217 НК РФ); сам факт расчётов через представителя нейтрален. Второй — налоговое представительство: для представительства налогоплательщика-организации перед налоговыми органами требуется отдельная доверенность с прямо названным полномочием, и в ряде случаев — в форме машиночитаемой доверенности; разъяснения опубликованы на сайте ФНС России.

Безотзывная доверенность в риэлторской практике

Статья 188.1 ГК РФ допускает безотзывную доверенность для обеспечения исполнения обязательств в связи с предпринимательской деятельностью. В классической риэлторской сделке между физическими лицами безотзывная доверенность, как правило, не применима: продавец-физическое лицо не «обеспечивает обязательства в связи с предпринимательской деятельностью». Однако в проектах продажи коммерческой недвижимости или в корпоративных сделках с долями в ООО эта конструкция используется. Юристу следует помнить о её ограниченной применимости и о том, что даже безотзывная доверенность может быть отменена в случаях, прямо указанных в законе и в её тексте.

Превышение объёма полномочий: судебная практика

Анализ практики показывает три устойчивые линии. Первая — иски о признании сделок недействительными по статье 174 ГК РФ. Суды требуют чёткого доказывания того, что контрагент знал или должен был знать об ограничениях. В этом контексте практическое значение имеет «явная очевидность» ограничения: если предельная цена прямо указана в нотариальной доверенности, а основной договор подписан существенно ниже этой цены, доказательственное бремя облегчается. См. позиции Верховного Суда Российской Федерации и пункт 122 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015.

Вторая линия — иски на основании статьи 183 ГК РФ: сделка, совершённая поверенным без полномочий, признаётся совершённой от его имени, если впоследствии не одобрена доверителем. Эта норма применяется в ситуациях, когда полномочия в доверенности вовсе отсутствовали или доверенность была изначально недействительна.

Третья линия — иски о признании сделок недействительными как противоречащих закону по статье 168 ГК РФ или совершённых с пороком воли по статьям 177, 178, 179 ГК РФ. Здесь объём полномочий, формально не превышенный поверенным, может быть оценен судом во взаимосвязи с поведением сторон.

Разъяснения государственных органов

Позиция Росреестра по приёму документов от представителей и по требованиям к доверенности публикуется на официальном портале Росреестра; рекомендации ФНС России по машиночитаемым доверенностям и налоговому представительству — на сайте ФНС России; информация по нотариальным действиям — на сайте Федеральной нотариальной палаты. При составлении доверенности целесообразно сверяться с актуальными разъяснениями, так как практика регистрационных органов и банков с течением времени уточняется.

Практические рекомендации

При определении объёма полномочий риэлтора по доверенности следует соблюдать пять практических принципов. Первый — определять полномочия максимально конкретно, по функциональным блокам. Второй — устанавливать количественные пределы (цена, размер задатка, способ расчётов, банк, предельная сумма наличного расчёта). Третий — выбирать форму документа исходя из природы действий: простая письменная для подготовительных и информационных полномочий, нотариальная — для подписания договоров и регистрационных действий. Четвёртый — синхронизировать доверенность с договором об оказании риэлторских услуг и с письменными инструкциями, формируя «трёхэтажную» защиту: устав сделки, инструкции, доверенность. Пятый — заранее предусмотреть процедуру отмены и информирования третьих лиц на случай досрочного прекращения отношений.

Краткое заключение

Объём полномочий риэлтора по доверенности — это инструмент тонкой настройки, а не «галочка». Правильно структурированная доверенность содержит шесть функциональных блоков полномочий, количественные пределы, прямой запрет передоверия и недопустимые действия, и синхронизирована с договором об оказании риэлторских услуг. Такая конструкция позволяет получить эффективное содействие риэлтора в сделке и одновременно сохранить контроль над ключевыми решениями. При неудачной формулировке объёма полномочий применение норм статей 174 и 183 ГК РФ даёт доверителю шанс защититься, но это всегда вторичная защита; первичная — грамотное конструирование объёма полномочий ещё до подписания доверенности.

Вопросы и ответы