Сделка через двух нотариусов — как работает

Раньше, чтобы удостоверить сделку, обе стороны должны были прийти к одному нотариусу в один кабинет. Если продавец в Калининграде, а покупатель во Владивостоке, это означало перелёты или доверенности на чужих людей. Сделка с участием двух и более нотариусов решает эту проблему: каждая сторона приходит к своему нотариусу в своём городе, а единый электронный документ объединяет их через систему нотариата. Разберём, как устроена такая сделка, что можно так оформить, сколько это стоит и в чём её отличие от полностью удалённого нотариального действия.

Формат появился как часть «цифрового нотариата»: в последние годы законодатель последовательно вводил электронные нотариальные действия, удалённое совершение части действий и возможность удостоверять сделку силами нескольких нотариусов. Для рынка недвижимости и корпоративных сделок это стало особенно востребованным — стороны всё чаще находятся в разных регионах, а требование нотариальной формы никуда не делось.

Что такое сделка через двух нотариусов

Сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами, прямо предусмотрены законодательством о нотариате (статья 53.1 Основ законодательства о нотариате). Это формат, при котором стороны находятся в разных местах и обращаются каждая к своему нотариусу, а нотариусы совместно удостоверяют один договор. Применяется он чаще всего там, где личная встреча сторон затруднена: разные регионы, удалённость, ограниченные сроки.

Важно не путать этот формат с двумя другими. Обычное удостоверение предполагает явку всех сторон к одному нотариусу. Полностью удалённое нотариальное действие (статья 44.3 Основ) совершается вообще без личной явки, но только для ограниченного перечня действий. Сделка через двух нотариусов — промежуточный вариант: личная явка сохраняется, но к разным нотариусам, а документ остаётся единым.

Проще всего держать в голове такую формулу: один документ — несколько нотариусов — разные места. Стороны не отказываются от нотариуса, а получают сразу двух, каждый из которых отвечает за «свою» сторону сделки и за проверку именно своего участника.

Юридически результат такой же, как при обычном нотариальном удостоверении: договор считается нотариально удостоверенным и порождает те же последствия. Разница лишь в организации процесса — он распределён между несколькими нотариусами и опирается на электронный документооборот единой информационной системы нотариата.

Стоит пояснить, почему вообще понадобились «два нотариуса». Нотариальное удостоверение требует личной встречи нотариуса со стороной, но не требует, чтобы все стороны были у одного и того же нотариуса. Закон позволил распределить эту встречу: каждый участник встречается со своим нотариусом, а единая система обеспечивает целостность одного документа. Так удалось сохранить гарантии нотариальной формы и одновременно снять требование физически собрать всех в одном кабинете.

Ещё одно отличие стоит подчеркнуть отдельно. При сделке через двух нотариусов сохраняется главное, ради чего вообще существует нотариальное удостоверение, — личная проверка нотариусом воли и дееспособности стороны. Просто эту проверку для каждой стороны проводит её собственный нотариус. Поэтому формат не снижает уровень защиты, а лишь снимает географический барьер.

Как проходит процедура

Порядок установлен законом и на практике выглядит так. Нотариусы создают проект сделки в электронной форме через единую информационную систему нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками (статья 53.1 Основ). Каждая сторона знакомится с проектом у своего нотариуса, который проверяет её личность, дееспособность и действительную волю — то есть классическая нотариальная проверка сохраняется в полном объёме.

Затем каждый участник в присутствии своего нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, а нотариусы скрепляют документ усиленными квалифицированными электронными подписями. Сведения о сделке регистрируются в реестре сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата (статья 44.3 Основ). С этого момента договор считается удостоверенным.

Техническая сторона опирается на электронную форму нотариального документа (статья 44.2 Основ). При необходимости стороне выдают и бумажный экземпляр на основании удостоверения равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Сроки, как правило, сопоставимы с обычным удостоверением: основное время уходит на согласование условий и подготовку проекта, а само подписание происходит в один день.

Полезно понимать роль электронных подписей. Стороны подписывают сделку простой электронной подписью, но делают это строго в присутствии своего нотариуса, который удостоверяет личность; юридическую силу нотариального документа обеспечивают усиленные квалифицированные подписи самих нотариусов. Такое распределение подписей — ключевая деталь, отличающая нотариальную электронную сделку от обычного обмена сканами, который нотариальной силы не имеет.

Инициировать такую сделку можно через любого из нотариусов: стороны согласовывают условия, выбирают нотариусов в своих городах, и нотариусы координируют подготовку проекта между собой. На практике удобно, когда один нотариус берёт на себя роль ведущего и согласует техническую сторону, а второй обеспечивает явку и подписание своей стороны.

Применимость и ограничения

Так можно удостоверить двусторонние и многосторонние договоры, для которых стороны выбрали или закон предусмотрел нотариальную форму, — например, сделки с недвижимостью, отчуждение долей и иные договоры. Формат рассчитан именно на сделки с несколькими сторонами, находящимися в разных местах.

С доверенностями ситуация иная. Доверенность — это односторонняя сделка: её совершает один человек, поэтому процедура «через двух нотариусов» к ней неприменима. Если нужно выдать доверенность дистанционно, используются другие инструменты, а само удостоверение доверенности по-прежнему требует личной явки к нотариусу для проверки воли и дееспособности доверителя (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ).

Нельзя через двух нотариусов оформить и то, что закон в принципе не разрешает удостоверять дистанционно или что требует особой процедуры. Поэтому перед сделкой стоит уточнить у нотариуса, подходит ли конкретный договор для двухнотариальной схемы.

Не лишним будет заранее обсудить приложения к договору: технические планы, согласия супругов, корпоративные одобрения. В двухнотариальной сделке эти документы также представляются в электронном виде, и их лучше подготовить заблаговременно, чтобы не задерживать подписание. Если какое-то согласие требует отдельного нотариального удостоверения, его оформляют до основной сделки.

Стоимость складывается из нотариального тарифа, который взимает каждый нотариус, участвующий в сделке. Нотариальный тариф включает федеральную и региональную части (статья 22 Основ); размеры федерального тарифа установлены законом (статья 22.1 Основ) и зависят от вида и суммы сделки, а региональная часть утверждается нотариальной палатой субъекта. Актуальные размеры лучше уточнять у нотариуса на дату сделки.

Важно учесть и то, что нотариальный тариф — это плата за услугу нотариуса; он не заменяет иные обязательные платежи по самой сделке, например государственную пошлину за регистрацию права на недвижимость. Эти расходы стороны распределяют между собой по соглашению, и их полезно обсудить заранее, чтобы итоговая стоимость сделки не стала неожиданностью.

Чаще всего двухнотариальный формат используют для договоров купли-продажи и мены недвижимости, отчуждения долей в уставном капитале ООО, а также иных договоров, где стороны выбрали нотариальную форму. Если сделка касается недвижимости, нотариус по общему правилу сам передаёт документы на государственную регистрацию права в Росреестр в электронном виде, что дополнительно ускоряет оформление.

Соотношение с традиционным удостоверением простое: юридический результат идентичен, а выбор между форматами определяется удобством. Если стороны в одном городе, проще прийти к одному нотариусу; если в разных — двухнотариальная сделка экономит время и деньги на поездках и исключает риски, связанные с выдачей доверенностей посторонним лицам.

Риски и рекомендации

Главные риски связаны с техникой и идентификацией. Сбой связи или электронной подписи может задержать подписание, поэтому процедуру назначают на время, когда оба нотариуса на связи. Идентификация сторон при этом не страдает: каждый нотариус лично проверяет своего участника, что отличает этот формат от сомнительных «онлайн-сделок» без нотариуса.

Преимущества очевидны для дистанционных сделок: не нужно ехать в другой город, риск с доверенностями на посторонних лиц снимается, а юридическая сила документа полная. Я рекомендую заранее согласовать все условия договора, проверить, что выбранные нотариусы работают с двухнотариальными сделками, и уточнить итоговую стоимость у каждого из них. Полезно заранее решить, нужен ли бумажный экземпляр и кому именно его выдадут.

Наконец, проверяйте корректность данных в проекте до подписания: после удостоверения внести правки уже нельзя, а исправление потребует нового нотариального действия. Несколько минут на вычитку проекта экономят недели на возможном переоформлении.

Несмотря на технологичность, формат остаётся консервативным по сути: за каждым действием стоит живой нотариус, отвечающий за законность сделки. Это и есть главное преимущество перед «сделками по интернету» без нотариуса — у сторон есть профессиональный посредник, который проверяет документы, разъясняет последствия и несёт ответственность за свои действия.

Сверьте реквизиты сторон и точные паспортные данные между нотариусами заранее. Поскольку участники не видят друг друга лично, любая опечатка в данных контрагента всплывёт только на этапе подписания, а предварительная сверка через нотариусов экономит время и исключает срыв назначенной даты.

Стоит закладывать и небольшой запас времени на согласование между нотариусами: их графики независимы, и подобрать общее окно бывает не мгновенно. Если сделка срочная, договоритесь о дате заранее и подтвердите готовность обоих нотариусов накануне.

Короткий чек-лист перед такой сделкой выглядит так: согласуйте все существенные условия письменно; убедитесь, что оба нотариуса работают с двухнотариальными сделками и доступны в выбранную дату; уточните итоговый нотариальный тариф у каждого; решите, кому и в каком виде — электронном или бумажном — выдаётся результат; внимательно вычитайте проект до подписания. Этот порядок снимает большинство практических проблем.

Отдельно стоит сказать о принимаемости результата. Электронный нотариальный документ и его бумажный экземпляр, выданный на основании удостоверения равнозначности, имеют одинаковую силу. Если адресату — банку, регистратору, контрагенту — привычнее бумага, заранее закажите бумажный экземпляр: это снимет лишние вопросы на стороне получателя.

FAQ — часто задаваемые вопросы