Регистрация недвижимости по доверенности

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по доверенности — повседневная практика российского имущественного оборота. Через представителя действуют застройщики и инвесторы, банки и кредитные потребительские кооперативы, иностранные компании, не имеющие постоянного присутствия в Российской Федерации, физические лица, не имеющие возможности лично явиться в Росреестр или нотариальную контору. От корректности доверенности и сопроводительных документов зависит, состоится ли регистрация в установленные сроки или будет приостановлена с риском отказа. Цель настоящей статьи — последовательно описать правовой режим регистрации недвижимости по доверенности: какие требования предъявляются к самой доверенности, какие документы должен представить представитель, какие действия он совершает на каждом этапе процедуры, какие риски существуют и как их предотвратить.

Правовая основа регистрации недвижимости и представительства

Правовой режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). В соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и распоряжение этим имуществом он может осуществлять как лично, так и через представителя.

Представительство при совершении регистрационных действий основано на общих правилах статьи 182 ГК РФ: сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенность как письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами регулируется статьями 185–189 ГК РФ.

Заявитель и представитель: кто подаёт документы в Росреестр

Согласно статье 15 Закона о регистрации заявителями при осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав могут быть собственники объектов недвижимости, иные правообладатели, стороны сделок, кадастровые инженеры (в установленных случаях), органы государственной власти и органы местного самоуправления, нотариусы и другие лица, перечисленные в Законе. От имени любого из этих заявителей может действовать представитель на основании доверенности. Закон о регистрации содержит требование о том, что полномочия представителя должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации, и представленной в подлиннике. Это требование выводит на первый план вопросы формы и содержания доверенности, рассмотренные в специальных публикациях о доверенности в Росреестр и о нотариальной форме.

Особый случай — представительство нотариусом. Если сделка с недвижимостью удостоверена нотариусом, нотариус вправе самостоятельно подать в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и сделок, как это предусмотрено статьёй 103.7 Основ законодательства РФ о нотариате. В таком случае дополнительной доверенности от сторон сделки не требуется, и представительство нотариусом является самостоятельным институтом, действующим параллельно с обычным представительством по доверенности.

Этапы регистрации недвижимости с участием представителя

Подготовительный этап: проверка доверенности и сбора документов

До обращения в Росреестр представитель должен проверить два ключевых обстоятельства: соответствие доверенности требованиям закона по форме и содержанию и комплектность правоустанавливающих и иных документов, представляемых на регистрацию. Доверенность должна быть в актуальной редакции, иметь дату совершения (без даты — ничтожна по пункту 1 статьи 186 ГК РФ), содержать достаточный объём полномочий и не быть отменена доверителем. Проверка нотариальной доверенности на актуальность осуществляется через единый портал реестра доверенностей, где можно убедиться в отсутствии записи об отмене. Перечень документов, представляемых на регистрацию, определяется статьёй 18 Закона о регистрации и зависит от вида регистрационного действия.

Подача заявления и документов

Подача заявления о государственной регистрации прав осуществляется одним из способов, предусмотренных статьёй 18 Закона о регистрации: непосредственно в орган регистрации прав, через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, в форме электронных документов через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра либо через Единый портал государственных и муниципальных услуг (Госуслуги). Представитель может выбрать любой из этих способов в зависимости от характера операции, географического местонахождения объекта недвижимости и срочности регистрации. Подача в электронной форме требует наличия усиленной квалифицированной электронной подписи представителя и оформления машиночитаемой доверенности (МЧД), подписанной электронной подписью доверителя.

При подаче заявления непосредственно представитель предъявляет доверенность в подлиннике, документ, удостоверяющий личность, оригиналы правоустанавливающих документов (если регистрационное действие связано с возникновением, переходом или прекращением права) и иные документы, требуемые для конкретного действия. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет полномочия представителя, объём прав, действительность доверенности (для нотариальных доверенностей — через единую информационную систему нотариата), и принимает документы под опись с выдачей расписки.

Прохождение государственной регистрации и сроки

Сроки государственной регистрации прав и кадастрового учёта установлены статьями 16 и 26 Закона о регистрации. По общему правилу регистрация осуществляется в течение семи рабочих дней с даты приёма Росреестром заявления и документов, при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней, при одновременной процедуре учёта и регистрации — в течение десяти рабочих дней. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется ускоренно — в течение трёх рабочих дней с даты приёма Росреестром заявления и документов, при подаче через МФЦ — в течение пяти рабочих дней. На каждом этапе представитель имеет право получать уведомления о ходе процедуры, представлять дополнительные документы по требованию регистратора и обжаловать действия (бездействие) должностных лиц регистрационного органа.

Получение результатов регистрации

По результатам государственной регистрации прав представитель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), удостоверяющую проведённую государственную регистрацию права (перехода права, ограничения, обременения, сделки), экземпляры договора со специальной регистрационной надписью регистрирующего органа и иные документы. С 15 июля 2016 года свидетельства о государственной регистрации права не выдаются — единственным документом, подтверждающим государственную регистрацию, является выписка из ЕГРН с отметкой регистрационного органа. Это правило закреплено Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ, внёсшим соответствующие изменения в Закон о регистрации. Получение результатов регистрации представителем требует наличия в доверенности соответствующих полномочий.

Особенности регистрации по доверенности в разных ситуациях

Купля-продажа недвижимости

При купле-продаже недвижимости через представителя необходимо учитывать два разных типа доверенностей: доверенность продавца (на отчуждение и подписание договора) и доверенность покупателя (на приобретение и подписание договора). Доверенность продавца — физического лица должна быть нотариально удостоверенной в силу пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ (распоряжение зарегистрированными правами и подача заявления о государственной регистрации). Доверенность покупателя — физического лица также требует нотариальной формы, если она охватывает подписание договора и подачу заявления о регистрации перехода права. Доверенности от организаций могут быть в простой письменной форме. В обеих доверенностях должен быть указан конкретный объект (если речь идёт о фиксированной сделке) или общая формулировка, позволяющая представителю выбрать объект по своему усмотрению (если речь идёт об общих полномочиях). При совершении сделки с долями в праве общей собственности необходимо учитывать обязательное нотариальное удостоверение такой сделки.

Регистрация ипотеки

Регистрация ипотеки в силу договора (договорной ипотеки) или ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявлений сторон договора. Если стороны действуют через представителей, доверенности должны охватывать подачу заявлений о государственной регистрации ипотеки, представление договора об ипотеке, отчёта об оценке предмета залога, иных документов, а также при необходимости — подписание дополнительных соглашений и заявлений о погашении регистрационной записи об ипотеке. Особое внимание уделяется требованию о государственной регистрации именно ипотеки (а не самого договора об ипотеке): такая регистрация имеет правовое значение публичного информирования об обременении прав залогодателя.

Регистрация аренды нежилых помещений

Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном статьями 651, 26 Закона о регистрации и применимыми нормами ГК РФ. Аренда регистрируется как обременение права собственности арендодателя на основании заявлений сторон договора. Если стороны действуют через представителей, в доверенностях должно быть указано полномочие на подачу заявлений о государственной регистрации договора аренды и (или) изменений к нему, на представление договора и иных документов, на получение выписок из ЕГРН по результатам регистрации. Для арендодателей — собственников коммерческой недвижимости (как правило, юридических лиц) такая доверенность может быть в простой письменной форме за подписью руководителя.

Регистрация перехода права на основании наследования

При переходе права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования наследник, получивший свидетельство о праве на наследство, может обратиться в Росреестр лично или через представителя. Доверенность наследника-физического лица на подачу заявления о государственной регистрации права в порядке наследования должна быть нотариально удостоверена в силу пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ. К заявлению прилагается свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, и правоустанавливающие документы наследодателя. Регистрация осуществляется в общем порядке, без участия других наследников и без необходимости их согласия (исключение — общая долевая собственность нескольких наследников, регистрация которой осуществляется одновременно).

Регистрация по решению суда

Регистрация прав на основании судебного акта (решения суда о признании права собственности, об установлении факта владения и пользования объектом недвижимости, об устранении препятствий в пользовании и т.д.) осуществляется по заявлению лица, в пользу которого вынесен судебный акт. Если такое лицо действует через представителя, в доверенности должны быть указаны полномочия на подачу заявлений в Росреестр и представление вступившего в законную силу судебного акта. Для физических лиц, действующих в порядке наследования или защиты своих имущественных прав по судебному решению, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Тексты конкретных судебных актов, на основании которых осуществляются регистрационные действия, размещаются в картотеке арбитражных дел (для арбитражных судов) и на сайтах судов общей юрисдикции, а обобщения практики — в обзорах Верховного Суда Российской Федерации.

Приостановление и отказ в регистрации: типичные сценарии

Основания приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав установлены статьёй 26 Закона о регистрации. К ним относятся, в частности: непредставление документов, необходимых для совершения регистрационного действия; несоответствие представленных документов требованиям законодательства; представление недостоверных сведений; отсутствие у представителя необходимых полномочий и иные основания. В контексте регистрации по доверенности типичными причинами приостановления являются: отсутствие даты в доверенности (ничтожность по пункту 1 статьи 186 ГК РФ), отсутствие в доверенности полномочия на конкретное регистрационное действие, истечение срока действия доверенности к моменту подачи заявления, отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда оно обязательно, использование доверенности после её отмены доверителем.

Государственная регистрация приостанавливается на срок до устранения причин приостановления, но не более чем на три месяца, а в отдельных случаях — на более длительный срок, предусмотренный статьёй 26 Закона о регистрации. По истечении срока приостановления при неустранении причин Росреестр выносит решение об отказе в государственной регистрации в порядке статьи 29 Закона о регистрации. Представитель вправе обжаловать решения о приостановлении и об отказе в апелляционную комиссию по обжалованию решений о приостановлении в порядке, установленном Законом о регистрации, а затем — в судебном порядке.

Обжалование действий регистратора

Обжалование действий (бездействия) и решений Росреестра и его территориальных органов осуществляется в досудебном и судебном порядке. Досудебный порядок включает обращение в апелляционную комиссию, действующую при территориальном органе Росреестра, и в вышестоящий регистрационный орган. Полномочия представителя на обжалование должны быть прямо указаны в доверенности; общая формулировка «представлять интересы в Росреестре» не всегда трактуется как охватывающая обжалование. Судебный порядок включает оспаривание решений Росреестра в суде общей юрисдикции (для граждан) или в арбитражном суде (для организаций) по правилам, установленным статьями 53–54 ГПК РФ и статьями 61–62 АПК РФ. Тексты конкретных судебных актов по делам об оспаривании отказов в государственной регистрации можно найти в картотеке арбитражных дел и на агрегаторе судебных актов sudact.ru.

Электронная регистрация и машиночитаемая доверенность

Электронная регистрация недвижимости стала массовой практикой. Подача заявления о государственной регистрации прав через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра требует наличия усиленной квалифицированной электронной подписи. Если документы подаёт представитель, он должен предъявить машиночитаемую доверенность (МЧД), которая представляет собой электронную доверенность в формате XML, подписанную усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя (или нотариуса, если доверенность нотариальная). МЧД сводит к минимуму риск отказа из-за технических дефектов и позволяет автоматизировать проверку полномочий. Правовая основа МЧД заложена в Федеральном законе «Об электронной подписи» и в подзаконных актах Минцифры России и Росреестра.

Практические рекомендации

Первое — за две-три недели до планируемой регистрации составьте план: какие регистрационные действия будут совершены, через какой канал (МФЦ, электронная подача, прямое обращение в Росреестр), какие документы потребуются и кто будет представителем. Это позволит правильно сформулировать объём полномочий в доверенности и избежать ситуации, когда доверенность не охватывает какое-либо действие. Второе — при выдаче нотариальной доверенности укажите конкретные объекты недвижимости (кадастровый номер, адрес) и конкретные регистрационные действия. Не используйте формулировку «совершать любые действия в Росреестре» — она может быть истолкована судом расширительно или ограничительно в зависимости от обстоятельств.

Третье — при подаче документов представителем проверьте наличие у него подлинника доверенности; копия (даже нотариально засвидетельствованная) не принимается Росреестром в общем порядке. Четвёртое — при подаче в электронной форме оформите МЧД заранее и убедитесь, что усиленная квалифицированная электронная подпись представителя действительна. Пятое — отслеживайте статус регистрации через личный кабинет правообладателя и реагируйте на уведомления о приостановлении в течение установленного срока. Шестое — храните копии всех представленных документов и расписку о принятии документов; они потребуются при обжаловании и при возможных спорах. Соблюдение этих рекомендаций существенно снижает риск приостановления и отказа в регистрации.

Заключение

Регистрация недвижимости по доверенности — это институт, который значительно расширяет возможности правообладателей, но требует строгого соблюдения формальностей. Корректная доверенность, надёжный пакет документов, понимание сроков и каналов подачи заявлений, готовность представителя реагировать на запросы регистрационного органа — это четыре столпа успешной регистрации. Современная практика, в частности применение машиночитаемой доверенности и электронной подачи документов, ускоряет процедуру и снижает риски. При этом базовые требования к доверенности, закреплённые в статьях 185–189 ГК РФ и в Законе о регистрации, остаются неизменными: доверенность должна быть надлежащей формы, содержать достаточный объём полномочий, быть в подлиннике на момент подачи и не должна быть отменена доверителем. Соблюдение этих требований — лучшая защита от приостановлений и отказов и лучшая гарантия того, что регистрация состоится в установленные сроки.