Нотариальная доверенность для Росреестра

Вопрос о форме доверенности, представляемой в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в публично-правовую компанию «Роскадастр» и в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), на практике является источником большого количества споров и приостановлений. Часть собственников и приобретателей недвижимости считает, что нотариальная форма требуется во всех случаях, часть — что простая письменная форма достаточна для любых операций с недвижимостью. И то, и другое утверждение является упрощением. Цель настоящей статьи — дать системное объяснение того, в каких случаях доверенность для подачи в Росреестр должна быть нотариально удостоверена и в каких случаях достаточно простой письменной формы, как соотносятся требования Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, а также какие практические выводы из этих требований должен сделать правообладатель и его юридический советник.

Правовая основа: ГК РФ и специальное законодательство

Базовое регулирование формы доверенности содержится в статье 185 и статье 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 1 статьи 185 ГК РФ устанавливает общее правило: доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Простая письменная форма является общим правилом. Пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ устанавливает специальные случаи обязательной нотариальной формы: доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Специальное регулирование содержится в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации). Статья 15 определяет круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав. Статья 18 устанавливает порядок представления заявления и документов, статья 21 предъявляет требования к самим документам. Закон о регистрации содержит требование о том, что доверенность должна быть представлена в подлиннике и должна быть оформлена в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это означает, что вопрос формы доверенности решается прежде всего по нормам ГК РФ.

Когда нотариальная форма обязательна

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы

Первое и наиболее очевидное основание для нотариальной формы — это пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ: доверенность на совершение сделки, которая сама требует нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. К таким сделкам относятся, в частности, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за установленными исключениями), сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним и ограниченно дееспособным лицам, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, соглашения о разделе общего имущества супругов. Если представитель будет от имени собственника подписывать договор, требующий нотариального удостоверения, доверенность на это действие должна быть нотариальной.

Доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок

Второе основание прямо названо в пункте 1 статьи 185.1 ГК РФ: доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена. Это правило вступило в силу с 1 сентября 2013 года и применяется ко всем доверенностям, выдаваемым физическими лицами для подачи в Росреестр заявлений о государственной регистрации перехода права, ипотеки, аренды, иных прав и сделок, подлежащих государственной регистрации. На практике эта норма имеет принципиальное значение: даже если сама сделка с недвижимостью совершается в простой письменной форме (например, договор купли-продажи квартиры между физическими лицами), но физическое лицо выдаёт доверенность другому лицу на подачу заявлений в Росреестр о государственной регистрации перехода права, эта доверенность должна быть нотариальной.

Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами

Третье основание — доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. Поскольку права на недвижимое имущество регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), доверенность от физического лица на отчуждение, обременение, изменение или прекращение зарегистрированного права собственности должна быть нотариально удостоверена. Это требование действует независимо от того, что договор купли-продажи между физическими лицами не требует нотариальной формы по общему правилу: само распоряжение зарегистрированным правом подтягивает требование к форме доверенности.

Доверенность с правом передоверия и безотзывная доверенность

Дополнительные основания для нотариальной формы установлены за пределами статьи 185.1 ГК РФ. Так, согласно пункту 3 статьи 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Безотзывная доверенность, предусмотренная статьёй 188.1 ГК РФ, также подлежит нотариальному удостоверению. Эти требования распространяются на доверенности, выдаваемые в связи с регистрационными действиями: если поверенный, действующий по простой письменной доверенности от организации, передаёт полномочия другому лицу, такая доверенность в порядке передоверия должна быть нотариальной.

Когда достаточна простая письменная форма

Из приведённых выше правил следует обратное: простая письменная форма доверенности для подачи в Росреестр достаточна в случаях, когда: доверенность выдаётся от имени юридического лица за подписью его руководителя или иного уполномоченного лица; доверенность не охватывает подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок и распоряжение зарегистрированными правами; речь идёт о технических действиях, не связанных с регистрацией перехода прав, — например, о получении выписок из ЕГРН, представлении в МФЦ запросов на предоставление сведений, получении кадастровых паспортов и иных справочных документов. Это разграничение прямо подтверждается практикой Росреестра, который требует нотариальную форму при подаче заявления о государственной регистрации прав от имени физического лица представителем, но принимает простые письменные доверенности от организаций и в случае «справочных» обращений.

Особую категорию составляют доверенности, выдаваемые от имени юридических лиц. Согласно пункту 4 статьи 185.1 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдаётся за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами. Нотариальное удостоверение такой доверенности по общему правилу не требуется. Это правило распространяется и на доверенности, выдаваемые юридическим лицом для подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок — нотариальное удостоверение в этом случае не требуется. На практике это значит, что организация, продающая нежилое помещение, может выдать своему юристу доверенность в простой письменной форме на подачу всех заявлений в Росреестр и получение результатов государственной регистрации.

Порядок нотариального удостоверения доверенности

Порядок нотариального удостоверения доверенности определяется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и Регламентом совершения нотариальных действий. Нотариус устанавливает личность доверителя, проверяет его дееспособность, разъясняет смысл и значение доверенности, юридические последствия её выдачи, содержание статей 185–189 ГК РФ, и удостоверяет факт совершения доверенности. Удостоверительная надпись нотариуса свидетельствует о соответствии доверенности требованиям закона, о волеизъявлении доверителя и о его дееспособности на момент удостоверения. Сведения о совершённой нотариальной доверенности вносятся в реестр нотариальных действий единой информационной системы нотариата, ведение которой осуществляет Федеральная нотариальная палата.

С 2019 года все нотариальные доверенности подлежат внесению в реестр единой информационной системы нотариата. Это означает, что любое заинтересованное лицо (в том числе Росреестр и его территориальные органы) может проверить факт совершения доверенности и её актуальность через сервис проверки, размещённый на едином портале реестра доверенностей. Такая возможность существенно снижает риски использования поддельных или ранее отменённых нотариальных доверенностей.

Электронная нотариальная доверенность

С развитием электронного документооборота нотариусы стали удостоверять доверенности и в форме электронного документа. Электронная нотариальная доверенность создаётся в форме электронного образа документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, и регистрируется в единой информационной системе нотариата. Сведения о таких доверенностях также доступны через сервис проверки реестра доверенностей. Электронная нотариальная доверенность позволяет представителю предъявлять её в Росреестре и Роскадастре в электронной форме, прилагая к электронному пакету документов, что особенно удобно при подаче документов через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра и через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Машиночитаемая доверенность (МЧД) и нотариальное удостоверение

Машиночитаемая доверенность (МЧД) — это электронная доверенность в установленном формате XML, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя или нотариуса. Правовая основа применения МЧД заложена в Федеральном законе от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». МЧД не подменяет нотариальное удостоверение в случаях, когда оно обязательно: если доверенность по закону должна быть нотариальной, она удостоверяется нотариусом и регистрируется в единой информационной системе нотариата; нотариус может оформить такую доверенность в форме МЧД, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса. Если доверенность может быть выдана в простой письменной форме, она оформляется в виде МЧД доверителем самостоятельно и подписывается его усиленной квалифицированной электронной подписью.

Удостоверение доверенности лицами, приравненными к нотариусу

Помимо нотариусов, право удостоверять доверенности предоставлено ряду должностных лиц. Согласно пункту 2 статьи 185.1 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии — старшим или дежурным врачом; доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы; доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, удостоверенные администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. В соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Срок действия нотариальной доверенности

Нотариальная форма не меняет общих правил о сроке действия доверенности. Согласно пункту 1 статьи 186 ГК РФ срок действия доверенности устанавливается доверителем; если срок не указан, доверенность сохраняет силу в течение года со дня её совершения. Доверенность, в которой не указана дата её совершения, ничтожна. На практике для регистрационных и учётных действий с недвижимостью разумно указывать срок не менее одного года. Особый случай — доверенность, удостоверенная нотариусом и предназначенная для совершения действий за границей: согласно пункту 2 статьи 186 ГК РФ такая доверенность, не содержащая указания о сроке её действия, сохраняет силу до её отмены лицом, выдавшим доверенность.

Отмена нотариальной доверенности

Отмена нотариальной доверенности производится также в нотариальном порядке. Согласно пункту 1 статьи 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее её, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Сведения о совершённой в нотариальной форме отмене доверенности вносятся в реестр нотариальных действий единой информационной системы нотариата. Доступ к этому реестру открыт круглосуточно через единый портал реестра доверенностей. Третьи лица считаются извещёнными об отмене нотариальной доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в указанный реестр.

Сведения об отмене доверенности, совершённой в простой письменной форме, могут быть опубликованы в официальном издании, в котором публикуются сведения о банкротстве (газета «Коммерсантъ»). При этом подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещёнными об отмене такой доверенности по истечении одного месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены ранее. Эта схема извещения третьих лиц прямо предусмотрена статьёй 189 ГК РФ и широко применяется в практике Росреестра.

Судебная практика и разъяснения

Системное разъяснение вопросов представительства содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Пункт 122 этого Постановления указывает, что полномочия представителя должны быть истолкованы исходя из условий доверенности и существа возникающих между сторонами отношений с учётом обычно предъявляемых требований. Это разъяснение системно применяется судами при оценке доверенностей, представленных в Росреестр: даже корректная по форме доверенность может быть истолкована судом как не охватывающая конкретные действия, если её содержание не позволяет установить волю доверителя.

Обзоры судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью, совершённых по доверенности, регулярно публикуются на официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации. Из этих обзоров можно выделить несколько системных тенденций: суды строго требуют соблюдения нотариальной формы, когда она обязательна; при пограничных формулировках суды трактуют сомнения в пользу того, что нотариальная форма должна была быть соблюдена; нотариальное удостоверение является надёжным средством подтверждения волеизъявления доверителя, и оспорить нотариальную доверенность гораздо сложнее, чем простую письменную.

Практические рекомендации

Первое — определите цель доверенности до её составления. Если речь идёт о подаче в Росреестр заявления о государственной регистрации прав или сделки от имени физического лица, нотариальная форма обязательна, и попытка сэкономить на нотариате приведёт к приостановлению регистрации. Второе — при необходимости нотариального удостоверения выбирайте формат доверенности заранее: бумажный, электронный или машиночитаемый. Для электронной формы согласуйте с нотариусом, что доверенность будет удостоверена в виде электронного документа и сведения будут размещены в реестре нотариальных действий. Третье — указывайте в нотариальной доверенности конкретный объект недвижимости (кадастровый номер, адрес), если она выдаётся для распоряжения этим объектом; общая формулировка «продать любое принадлежащее недвижимое имущество» хотя и допустима, но рискована.

Четвёртое — при отмене нотариальной доверенности используйте нотариальный порядок: обращайтесь к нотариусу за оформлением заявления об отмене и внесением сведений в единую информационную систему нотариата. Пятое — при оформлении доверенности с правом передоверия согласовывайте с нотариусом и регламент дальнейшего нотариального удостоверения доверенности, выдаваемой в порядке передоверия. Шестое — проверяйте через единый портал реестра доверенностей действительность нотариальных доверенностей, представленных контрагентами, особенно при совершении сделок с недвижимостью. Это снижает риск ошибок и спорных ситуаций.

Заключение

Вопрос нотариальной формы доверенности для Росреестра не решается единой формулой: ответ зависит от того, кто выдаёт доверенность, какие действия она охватывает и какие сделки опосредует. От имени физического лица доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена в силу пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ. От имени юридического лица доверенность для подачи заявлений в Росреестр, как правило, может быть в простой письменной форме за подписью руководителя в силу пункта 4 статьи 185.1 ГК РФ. Доверенность в порядке передоверия и безотзывная доверенность всегда удостоверяются нотариально в силу пункта 3 статьи 187 и статьи 188.1 ГК РФ. Правильный выбор формы — это основа правовой устойчивости доверенности и совершаемых на её основании сделок с недвижимостью.