Какие сделки требуют нотариального удостоверения

Здравствуйте. Меня зовут Тамара Ильинична Назарова, я больше пятнадцати лет занимаюсь наследственными и нотариальными вопросами: сопровождаю оформление наследства, дарения, ренты, помогаю людям разобраться, зачем нужен нотариус и что именно он проверяет. Ко мне часто приходят уже после того, как сделка сорвалась: договор составили дома, подписали, отнесли в Росреестр — и получили отказ. Иногда исправить это можно, иногда нет.

Поэтому давайте спокойно, по порядку разберём, какие сделки закон требует удостоверять у нотариуса, что происходит, если это правило нарушить, и в каких случаях к нотариусу стоит пойти добровольно, хотя закон и не обязывает. Я постараюсь объяснить так, чтобы было понятно и человеку без юридического образования, и коллеге-юристу, которому нужен полный перечень оснований.

Что даёт нотариальное удостоверение и когда оно обязательно

Нотариальное удостоверение сделки — это не просто печать на договоре. Согласно статье 163 ГК РФ, удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, и осуществляется нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариус устанавливает личность обратившихся, проверяет их дееспособность и полномочия, выясняет действительную волю сторон, разъясняет смысл и последствия сделки и убеждается, что содержание договора не противоречит закону. Он же проверяет сведения из государственных реестров и, как правило, сам направляет документы на государственную регистрацию. Это принципиально отличается от простой письменной формы, где ответственность за содержание документа несут только сами стороны.

Обязательным нотариальное удостоверение бывает в двух случаях. Первый — когда этого прямо требует закон. Второй — когда стороны сами договорились удостоверить сделку у нотариуса, хотя закон для сделок такого вида нотариальной формы не требует. Оба случая названы в той же статье 163 ГК РФ, и последствия несоблюдения формы в них одинаковы.

Нотариальное удостоверение не нужно путать с государственной регистрацией. Это разные процедуры: удостоверение относится к форме сделки, а регистрация, о которой говорит статья 164 ГК РФ, — к возникновению, переходу или прекращению прав. Иногда требуется и то, и другое, иногда только регистрация, а иногда ни то, ни другое.

Сделки с недвижимостью

Здесь больше всего вопросов, и здесь же чаще всего ошибаются.

Начну с того, чего многие не ожидают: обычная купля-продажа квартиры между взрослыми дееспособными людьми, каждый из которых владеет своим объектом целиком, нотариального удостоверения по закону не требует. Статья 550 ГК РФ предписывает для договора продажи недвижимости письменную форму в виде одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности подлежит государственной регистрации в силу статьи 551 ГК РФ. Отдельное правило действует для жилых помещений: по статье 558 ГК РФ существенным условием такого договора является перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём. Продажа предприятия как имущественного комплекса по статье 560 ГК РФ требует письменной формы с обязательными приложениями, но не нотариального удостоверения.

Доли в праве общей долевой собственности

А вот когда речь идёт о доле в праве общей долевой собственности на недвижимость, правило меняется. По Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество и договоры ипотеки таких долей подлежат нотариальному удостоверению. Именно поэтому продать комнату в коммунальной квартире, оформленную как доля, или подарить внуку одну четвёртую часть дома без нотариуса не получится.

Из этого правила закон делает исключения, и их важно знать. Нотариального удостоверения не требуется, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке — то есть когда квартира продаётся целиком всеми сособственниками одному покупателю единым договором. Не требуется оно и при сделках с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, при отчуждении долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, при отчуждении или приобретении доли в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также для договоров ипотеки долей, заключаемых с кредитными организациями. Перечень исключений законодатель периодически уточняет, поэтому перед сделкой его стоит сверить с действующей редакцией закона.

С долевой собственностью тесно связано преимущественное право покупки. Статья 250 ГК РФ обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если они не приобретут долю в течение месяца со дня извещения применительно к недвижимости, продавец вправе продать её любому лицу. Извещение сособственников удобно и надёжно делать через нотариуса: у него есть отработанный порядок передачи заявлений, и результат подтверждается свидетельством, которое потом не оспорить фразой «я ничего не получал».

Несовершеннолетние и ограниченно дееспособные собственники

Второе большое основание — участие в сделке несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно дееспособным. Закон № 218-ФЗ прямо относит к нотариально удостоверяемым сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, а также сделки по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки.

Здесь есть ещё один обязательный шаг, о котором забывают: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом подопечного. Нотариус проверит его наличие, и без такого разрешения сделку не удостоверит. Это неприятно только на первый взгляд: на самом деле процедура защищает и ребёнка, и добросовестного покупателя, которому потом не придётся спорить о действительности договора.

Дарение недвижимости между гражданами

Отдельно обращаю внимание на правило, которое изменилось сравнительно недавно и которое многие ещё не учитывают. По действующей редакции статьи 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Это изменение внесено Федеральным законом от 13 декабря 2024 года № 459-ФЗ.

То есть подарить квартиру, дом, земельный участок или гараж родственнику простым письменным договором, составленным на кухне, теперь нельзя: такой договор к нотариальной форме не приравнивается. Правило касается дарения между гражданами; если одной из сторон выступает организация, применяются общие правила о форме, установленные той же статьёй. Дарение движимого имущества по-прежнему может совершаться устно, кроме случаев, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает установленный законом порог, либо когда договор содержит обещание дарения в будущем.

Доли в ООО и корпоративные сделки

Для предпринимателей нотариус — фигура не менее важная, чем для семьи.

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, по Федеральному закону от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» подлежит нотариальному удостоверению путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечёт недействительность сделки. Из правила есть исключения, прямо названные в законе: переход доли к обществу в предусмотренных случаях, распределение доли между участниками и продажа доли участникам или третьим лицам в порядке, установленном законом, а также приобретение доли при реализации преимущественного права через направление оферты и её акцепт.

Нотариально удостоверяются также оферта о продаже доли и акцепт этой оферты, договор залога доли и заявление участника о выходе из общества. Последнее правило особенно важно: выход из состава участников без нотариально удостоверенного заявления не состоится, каким бы очевидным ни казалось намерение человека.

Есть и корпоративная сторона вопроса, не связанная с отчуждением долей. По общему правилу принятие общим собранием участников общества решения и состав участников, присутствовавших при его принятии, подтверждаются нотариальным удостоверением, если иной способ не предусмотрен уставом либо решением общего собрания, принятым участниками единогласно. Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики по вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах распространил это требование и на решения единственного участника. Кроме того, решение об увеличении уставного капитала общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению во всех случаях.

Отдельная категория — подписи на заявлениях о государственной регистрации юридических лиц и изменений в реестре. Подлинность подписи заявителя свидетельствуется нотариально, если документы не подаются в электронной форме, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью.

Семейные соглашения и согласие супруга

Семейное право традиционно опирается на нотариуса, и это правильно: речь идёт о самых чувствительных для человека вопросах.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению — так предписывает статья 41 Семейного кодекса РФ. Это касается и договора, заключаемого до брака, и договора, заключаемого в браке, и любых последующих изменений.

Соглашение о разделе общего имущества супругов также требует нотариальной формы: по статье 38 Семейного кодекса РФ такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Раньше допускалась простая письменная форма, и до сих пор встречаются старые документы, составленные без нотариуса, — их правовая судьба определяется законом, действовавшим на момент заключения.

Соглашение об уплате алиментов удостоверяется нотариально в силу статьи 100 Семейного кодекса РФ. У этого документа есть важное практическое свойство: нотариально удостоверенное соглашение имеет силу исполнительного листа, то есть при неисполнении его можно предъявить судебному приставу без обращения в суд.

Наконец, нотариально удостоверенное согласие супруга. Статья 35 Семейного кодекса РФ требует такого согласия для совершения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. Это не сама сделка, а отдельный документ, но без него регистрация может быть приостановлена, а сделка впоследствии оспорена.

Что касается соглашения об определении долей детей в жилье, приобретённом с использованием средств материнского капитала, то практика его оформления зависит от того, затрагивает ли документ одновременно раздел общего имущества супругов. Порядок в конкретной ситуации разумно уточнить у нотариуса и в органе регистрации прав заранее, до подписания.

Рента и доверенности

Договор ренты — один из самых чувствительных для пожилых людей, и закон защищает их особо. Статья 584 ГК РФ требует нотариального удостоверения договора ренты, а если под выплату ренты отчуждается недвижимость, дополнительно осуществляется государственная регистрация перехода права. Это относится и к договору пожизненного содержания с иждивением. Нотариус здесь не формальность, а единственный человек, который наедине выяснит, понимает ли пожилой человек, что подписывает.

К нотариальной сфере примыкает и наследственное право. Завещание по статье 1124 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом; порядок такого удостоверения подробно описан в статье 1125 ГК РФ. Исключения немногочисленны: завещания, приравненные к нотариально удостоверенным, перечислены в статье 1127 ГК РФ, а завещательное распоряжение правами на денежные средства в банке совершается в порядке статьи 1128 ГК РФ. Нотариальную форму имеют также совместное завещание супругов и наследственный договор.

Теперь о доверенностях. По статье 185.1 ГК РФ нотариально удостоверяются доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом. В той же статье перечислены доверенности, приравненные к нотариально удостоверенным, — например, выданные военнослужащими в госпиталях или лицами, находящимися в местах лишения свободы.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, по общему правилу статьи 187 ГК РФ также должна быть нотариально удостоверена; исключение сделано для доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями их филиалов и представительств. Нотариальной формы требует и безотзывная доверенность.

Наконец, нотариальная форма «подтягивается» за основной сделкой в целом ряде случаев. Соглашение об изменении или о расторжении договора по статье 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор. Предварительный договор по статье 429 ГК РФ заключается в форме, установленной для основного договора. Уступка требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке, по статье 389 ГК РФ совершается в соответствующей нотариальной форме; те же правила применяются к переводу долга. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, по статье 339 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению.

Последствия несоблюдения нотариальной формы

Здесь закон краток и суров. Если нотариальное удостоверение сделки обязательно, несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — это прямо сказано в статье 163 ГК РФ.

Ничтожная сделка недействительна с момента совершения и независимо от признания её таковой судом. Она не порождает тех последствий, ради которых заключалась: право собственности не переходит, регистрация не производится, а полученное по сделке подлежит возврату. Именно поэтому попытка сэкономить на нотариусе в сделке с долей или в дарении недвижимости между гражданами оборачивается не экономией, а потерей и денег, и времени.

Один спасательный механизм закон всё же предусматривает. Статья 165 ГК РФ допускает, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной; в этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется. Срок для обращения с таким требованием ограничен одним годом. Подчеркну: это не альтернатива походу к нотариусу, а исключительный способ защиты для добросовестной стороны, и он требует доказать и исполнение, и уклонение.

Отдельно скажу о правовой чистоте. Нотариально удостоверенные обстоятельства обладают повышенной доказательственной силой: они не требуют доказывания, пока не опровергнута подлинность нотариального акта. Для человека, который потом окажется в суде, это очень весомое преимущество.

Добровольное нотариальное удостоверение

Закон разрешает удостоверить у нотариуса любую сделку, даже если он этого не требует. Стороны просто договариваются о нотариальной форме — и с этого момента она становится для них обязательной со всеми последствиями.

Когда это разумно? Я бы назвала несколько ситуаций.

Первая — когда сделка совершается с пожилым человеком или с человеком, состояние здоровья которого впоследствии может стать поводом для спора о том, понимал ли он значение своих действий. Нотариус беседует со сторонами, фиксирует их волю и при необходимости может применить дополнительные способы проверки. Это резко снижает риск последующего оспаривания.

Вторая — когда стороны плохо знают друг друга или сделка крупная. Проверка правоустанавливающих документов, сведений из реестров, полномочий представителей, отсутствия ограничений и обременений входит в работу нотариуса, а его профессиональная ответственность застрахована.

Третья — когда важна скорость и безопасность расчётов. Нотариус может принять денежные средства в депозит и передать их продавцу после регистрации перехода права, а также сам направить документы на регистрацию в электронном виде: срок регистрации по таким документам короче.

Четвёртая — когда нужен документ, который можно быстро исполнить. По ряду обязательств нотариус вправе совершить исполнительную надпись, и тогда взыскание производится без суда. Это применимо не ко всем требованиям, поэтому возможность стоит обсудить с нотариусом заранее, ещё при подготовке договора.

Пятая — когда сделка осложнена иностранным элементом или предстоит использовать документ за рубежом. Нотариальный акт легче легализовать и проще признать.

Есть и обратная сторона: удостоверение стоит денег и требует времени на подготовку. Поэтому решение стоит принимать не по привычке, а взвешенно, сопоставив цену вопроса с ценой возможного спора.

Когда обращаться к юристу

Когда речь идёт об уголовном деле, крупном имущественном споре или сложной сделке, самостоятельных действий недостаточно: нужен профильный юрист, адвокат или нотариус. Сделки с недвижимостью, доли в бизнесе, семейные соглашения и рента — как раз тот случай, когда цена ошибки в форме документа измеряется годами разбирательств. Настоящая статья даёт правовую информацию, а не индивидуальную консультацию, и не гарантирует какого-либо результата по конкретной сделке.

Что запомнить

• Нотариальное удостоверение — это проверка законности сделки и права каждой стороны на её совершение (статья 163 ГК РФ), а не формальная печать.
• Обязательная нотариальная форма возникает либо в силу закона, либо по соглашению сторон, и в обоих случаях её несоблюдение влечёт ничтожность сделки.
• Недвижимость: нотариус нужен при отчуждении доли в праве общей собственности, при сделках с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных и при дарении недвижимости между гражданами.
• Бизнес: нотариально удостоверяются отчуждение и залог доли в ООО, оферта и акцепт, заявление о выходе, а также подтверждение решений общего собрания и решения об увеличении уставного капитала.
• Семья: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества и соглашение об уплате алиментов удостоверяются нотариально; нотариальным должно быть и согласие супруга на ряд сделок.
• Рента и пожизненное содержание с иждивением, завещания и наследственный договор, а также доверенности из статьи 185.1 ГК РФ и передоверие требуют нотариуса.
• Форма «наследуется»: предварительный договор, соглашение об изменении и расторжении, уступка требования и залог по нотариальной сделке удостоверяются нотариально.
• Пропущенная нотариальная форма исправляется только через суд по статье 165 ГК РФ, в течение года и при наличии исполнения и уклонения второй стороны.
• Добровольное удостоверение оправданно при высокой цене сделки, возрасте или состоянии здоровья участников, потребности в безопасных расчётах и быстрой электронной регистрации.
• Перечни обязательных случаев периодически меняются: перед сделкой сверяйте действующие редакции ГК РФ, Закона № 218-ФЗ, Закона № 14-ФЗ и Семейного кодекса РФ.