Юридическая проверка земельного участка под строительство почти всегда начинается с документов: выписок ЕГРН, ГПЗУ, градостроительных регламентов, договоров, переписки с органами власти, технических условий и схем инженерных сетей. Однако практика сделок и проектного финансирования показывает, что именно осмотр участка нередко становится главным элементом проверки. Он позволяет подтвердить физическое существование актива, сопоставить фактическое состояние участка с документами и, главное, выявить ограничения и обстоятельства, которые формально могут не быть отражены в реестрах либо «теряются» в неполных или устаревших материалах контрагента. 

В строительных проектах такие факторы трансформируются во вполне измеримые последствия: невозможность разместить объект в границах участка, остановку работ по предписанию компетентных органов, отказ в выдаче разрешительной документации на строительство, пересмотр финансовой модели, отказ банка финансировать проект или необходимость дорогостоящего переноса сетей и изменения проектных решений.

Юридическая ценность осмотра заключается в том, что он отвечает на вопрос, который документы иногда маскируют: «чем на самом деле является приобретаемый земельный участок и какие фактические ограничения сопровождают этот актив». Осмотр должен быть встроен в методологию юридической проверки (Due Diligence) так же, как анализ правоустанавливающих документов и проверка ограничений, потому что в переговорах и в договорных механизмах защиты инвестора он становится источником конкретных, доказуемых фактов, которые можно «перевести» в условия закрытия сделки, ее заверения и потенциальных возмещений.

Как организовать осмотр как юридическую процедуру, а не «поездку ради галочки»

Осмотр следует позиционировать сторонам сделки как обязательный элемент проверки, влияющий на итоговые выводы и на структуру сделки. На этой стадии полезно зафиксировать цель осмотра, ожидаемый формат результата, круг участников и то, что любые выявленные расхождения с документами могут повлечь дополнительные запросы и корректировку условий сделки.

Параллельно необходимо согласовать осмотр с контрагентом и обеспечить доступ на площадку. Важно получить контакт лица на объекте, которое сможет сопровождать команду, а если это лицо не уполномочено или не компетентно отвечать на вопросы, заранее договориться о возможности оперативно связаться с управленцем, главным инженером или представителем собственника.

В российских реалиях отказ в осмотре или попытки ограничить доступ ко всей территории земельного участка часто являются самостоятельным индикатором риска: так скрывают неформальные проезды, чужие сети, спорные границы, неоформленные объекты или признаки экологических проблем.

Почему осмотр нельзя проводить спонтанно: подготовка на базе документов и карт

Профессиональный осмотр проводится только после того, как команда изучила документы по участку и сопоставила их с публичными источниками. Юристу необходимо заранее понять, что именно он проверяет «на местности» и какие вопросы он будет задавать при расхождениях. Для этого используются выписки ЕГРН и кадастровые сведения, планы и координаты, градостроительная документация, ГПЗУ при наличии, а также схемы инженерных сетей и топосъемка либо геоподоснова, если они предоставлены.

Отдельно стоит заранее изучить доступные онлайн материалы: публичную кадастровую карту Росреестра, картографические и текстовые материалы местной администрации по Правилам землепользования и застройки, генплану, спутниковые снимки и панорамы улиц. Это позволяет заранее сформировать гипотезы о функциональном окружении, наличии линейных объектов и потенциальных ограничениях, а на осмотре проверять их не «на глаз», а предметно.

Практически полезно заранее уточнить границы санитарных и охранных зон, а также наличие иных ограничений и обременений, потому что именно соседство с объектами, способными формировать санитарно‑защитные зоны или иные режимы, наиболее часто обесценивает участок под определенную функцию. В частности, если инвестиционная модель предполагает жилье, социальную инфраструктуру или общественно‑деловую застройку, наличие рядом производств, складов, железной дороги, объектов обращения с отходами или иных источников шума, запахов и загрязнений способно привести к запрету или к необходимости в сложных и дорогостоящих компенсирующих мероприятиях.

Как проводить осмотр участка под строительство: юридически значимые аспекты и их смысл

Ниже приведем ряд юридических аспектов, на которые необходимо обратить внимание при осмотре земельного участка.

Фактические границы и фактическое пользование

В России нередки ситуации, когда участок юридически сформирован, но на местности границы не установлены, ограждение «съехало», часть территории занята третьими лицами, а фактический режим пользования не соответствует границам земельного участка, отображенным в кадастре.

Иногда это выглядит как «мелочь» — стоянка, контейнеры, временные строения, будка охраны, — но юридически это может означать как минимум потенциальный спор о границе или препятствия в пользовании, а как максимум — признаки самозахвата, наложения границ или конфликт с соседями.

Если проект предполагает размещение здания, подземной части или инженерных сооружений, любой спорный метр превращается в риск неполучения разрешительной документации либо в риск иска о демонтаже построенного объекта и восстановлении в первоначальном виде.

Подъезд к участку и правовая природа доступа

Наличие асфальта и ворот еще не означает, что доступ юридически обеспечен. Часто фактический въезд осуществляется через территорию третьего лица «по устной договоренности», через ведомственные или промышленные проезды, под шлагбаумом или в режиме, зависящем от соседнего собственника. Для строительства это критично уже на стадии логистики, а для эксплуатации объекта — критично для обеспечения пожарных проездов, доступа сервисных служб и будущих пользователей.

Риск здесь двоякий: во‑первых, контрагент может не иметь права гарантировать такой доступ, во‑вторых, доступ может быть перекрыт сразу после сделки, превращая актив в «землю без входа» и необходимости установления сервитутов.

Наличие на участке построек и следов прежнего использования

Любые фундаменты, остатки демонтажа, плиты, неочевидные сооружения, временные объекты и признаки производственного прошлого должны быть зафиксированы и объяснены. В строительных сделках именно здесь часто выявляются проблемы самовольных построек, неоформленных объектов капитального строительства, неснятых с учета строений, скрытых арендаторов и пользователей, а также экологические «хвосты» от прежних видов деятельности.

Даже если продавец обещает «все убрать», юрист должен понимать, на каком основании и в какие сроки это реально возможно, и как это будет закреплено в договоре.

Рельеф, вода и зеленые насаждения

На практике неожиданная насыпь или выемка может означать самовольное размещение грунтов и отходов, попытку скрыть загрязнение или подготовительные работы без надлежащих оснований. Наличие водоотводов, ручьев, заболоченности и следов подтопления влияет не только на инженерные решения, но и на юридические режимы использования территории, а также на сроки согласований.

Деревья и кустарники важны потому, что их удаление нередко требует разрешений, компенсационных мероприятий и может быть «социально чувствительным», а значит повышать риск жалоб и проверок.

Все, что находится под землей и над землей: коммуникации и охранные зоны

Визуальные маркеры — люки, колодцы, шкафы, трассы, опоры, таблички — должны восприниматься юристом как сигнал к немедленной проверке: что это за сеть, кому принадлежит, есть ли охранная зона, отражено ли это в документах, и как это повлияет на размещение объекта и подземной части.

В российских условиях наличие магистральных сетей и охранных зон часто означает либо запрет на строительство в части участка, либо необходимость переноса сетей за счет застройщика, либо сложные согласования с сетевыми организациями, что влечет существенный рост бюджета и риски срыва графика.

Окружение

Осмотр должен выходить за пределы кадастрового контура, потому что ограничения часто формируются не внутри участка, а рядом с ним. Промышленные объекты, склады, железные дороги, аэропорты, полигоны отходов, кладбища, скотомогильники, сельскохозяйственные комплексы, а также режимные территории способны создать санитарные, шумовые, режимные и градостроительные ограничения.

Даже если формально эти ограничения еще не внесены в ЕГРН, они могут существовать как объективная реальность и быть подняты на стадии получения ГПЗУ, экспертизы или общественных процедур. Для сделок с жильем это особенно болезненно: встречаются случаи, когда участок юридически «под строительство», но фактически окружение делает жилую функцию невозможной либо приводит к радикальному снижению продаваемости и стоимости будущего продукта.

Парковки, элементы благоустройства и «чужие» признаки использования

Наличие благоустройства, клумб, фонарей, детских площадок, фактических парковок и проездов может означать, что участок или его часть используется третьими лицами или вовлечен в публичные обязательства, а также что при развитии проекта возникнет конфликт с местными жителями или местной администрацией. В реальных проектах именно такие «мелочи» становятся причиной эскалации жалоб и проверок, что затем отражается на сроках строительства и на политической поддержке проекта.

Наконец, полезно установить фактических пользователей смежных участков и собрать их контакты, потому что соседи — ключевые лица по вопросам сервитутов, подъездов, выноса сетей, согласования границ и потенциальных конфликтов. Наличие охраны, вывесок, КПП и режимов доступа дает много фактической информации, которую невозможно извлечь из выписок ЕГРН в момент осмотра.

Как фиксировать результаты так, чтобы они работали в сделке и в споре

Осмотр имеет смысл только тогда, когда он документируется. Фотографии должны быть достаточно четкими и контекстными, чтобы по ним можно было идентифицировать объект, его окружение, въезды, ограждение и любые признаки сетей и ограничений. Юристу важно фиксировать не только «красивые виды», но и таблички, маркировки охранных зон, инженерные люки, характерные точки периметра и соседние объекты.

Сразу после осмотра данные следует структурировать: сохранить в едином хранилище проекта, сделать краткое резюме с фактами и расхождениями с документами, сформировать список уточняющих вопросов и запросов контрагенту. В идеале результаты осмотра должны напрямую быть превращены в правовые механизмы защиты: условия закрытия, конкретные заверения, обязательства на период после сделки и механизмы возмещения.

Как «закрывать» выявленные риски в договоре: примеры отлагательных условий, заверений и условий о возмещении

Ниже приведены примеры формулировок, которые в российской практике логично привязываются к типовым находкам осмотра. Формулировки приведены как образцы и подлежат адаптации под тип сделки (купля‑продажа, аренда, инвестиционный договор), статус сторон, применимое право и структуру финансирования.

Пример отлагательного условия на риск отсутствия законного доступа к участку

Условие закрытия может быть сформулировано так, чтобы покупатель не закрывал сделку до юридического обеспечения проезда:

«Обязанность Покупателя по уплате Цены возникает при условии, что не позднее Даты Закрытия Продавец обеспечит наличие и предоставит Покупателю документы, подтверждающие законный и беспрепятственный доступ к Земельному участку для строительной техники и последующей эксплуатации Объекта, включая, при необходимости, зарегистрированный сервитут (или иной вещный/обязательственный титул, согласованный с Покупателем) в отношении земельных участков (территорий) третьих лиц, через которые осуществляется въезд/выезд, а также документы, подтверждающие отсутствие прав и фактических препятствий со стороны третьих лиц».

Этой же логикой часто дополняют требование предоставить схему подъездов и подтверждение отсутствия ограничений по режиму доступа, включая отсутствие шлагбаумов/КПП, контролируемых третьими лицами, либо наличие договоров, обеспечивающих доступ на весь срок эксплуатации.

Пример гарантий и заверений на риск несоответствия фактических границ и отсутствия споров

Заверение продавца должно покрывать одновременно кадастровые сведения и фактическую ситуацию на местности:

«Продавец заверяет и гарантирует, что границы Земельного участка определены в установленном законом порядке, сведения о границах содержатся в ЕГРН, фактическое ограждение и фактическое пользование Земельным участком соответствуют границам Земельного участка, отсутствуют наложения границ Земельного участка на смежные земельные участки, отсутствуют кадастровые ошибки, а также отсутствуют какие-либо споры, претензии, уведомления, требования третьих лиц или органов власти, связанные с границами Земельного участка, самовольным занятием части Земельного участка либо занятием части Земельного участка третьими лицами».

Дополнительно часто включают заверение о том, что на участке отсутствуют незадекларированные пользователи и что продавцу не известны факты, способные повлечь установление сервитута в пользу третьих лиц.

Пример условия о возмещении на риск самозахвата или препятствий в пользовании

Если осмотр выявил признаки возможного самозахвата или спорного ограждения, одной только гарантии недостаточно, и целесообразно отдельное возмещение:

«Продавец обязуется возместить Покупателю в полном объеме любые убытки, расходы и затраты (включая судебные расходы и расходы на кадастровые работы), понесенные Покупателем вследствие предъявления третьими лицами требований об устранении нарушений прав, связанных с границами Земельного участка, наложением границ, самовольным занятием части Земельного участка, либо вследствие необходимости освобождения Земельного участка (его части) от имущества/объектов третьих лиц, существовавших на Дату Закрытия, независимо от того, были ли такие обстоятельства отражены в ЕГРН».

В более строгом варианте фиксируют также обязанность продавца обеспечить фактическое освобождение в срок и компенсировать простой проекта и затраты на охрану.

Пример отлагательного условия на риск скрытых инженерных сетей и охранных зон

Осмотр часто выявляет признаки сетей, не подтвержденные документально. Тогда целесообразно условие закрытия, привязанное к топосъемке и согласованию сетей:

«Закрытие осуществляется при условии предоставления Продавцом не позднее чем за 5 (пять) рабочих дней до Даты Закрытия актуальной топографической съемки М 1:500 (или иной согласованной), выполненной лицензированной организацией, а также пакета документов от балансодержателей/сетевых организаций, подтверждающих трассировку существующих сетей (включая подземные) и режимы охранных зон, и при этом такие сети и охранные зоны не должны ограничивать размещение Планируемого Объекта в соответствии с Концепцией Проекта, либо Продавец должен предоставить согласованный план переноса/выноса сетей с определением сроков и ответственных лиц, приемлемый для Покупателя».

В проектах с финансированием отлагательные условия дополняется требованием о предоставлении техусловий и подтверждения возможности подключения без «нестандартных» условий.

Пример гарантий и заверений на отсутствие нераскрытых ЗОУИТ или иных ограничений и влияния соседних объектов

Когда осмотр показывает «подозрительное» окружение, разумно требовать заверение не только про ЕГРН, но и про фактическую осведомленность продавца:

«Продавец заверяет и гарантирует, что ему не известно о каких-либо обстоятельствах, которые влекут или могут повлечь установление зон с особыми условиями использования территории, санитарно‑защитных зон, охранных зон или иных ограничений использования Земельного участка, кроме прямо раскрытых Покупателю в письменной форме и/или отраженных в ЕГРН по состоянию на Дату Подписания, и что наличие объектов в окружении Земельного участка не препятствует реализации Проекта в заявленной функциональной модели».

В сделках по жилью формулировка часто усиливается привязкой к возможности получения ГПЗУ и разрешения на строительство без снижения параметров. Это условия обеспечивает интерес покупателя, но редко принимается продавцом без корректировок.

Пример условия о возмещении на риск административных предписаний и остановки работ из‑за скрытых ограничений

Если проект особенно чувствителен к срокам, используют отдельное возмещение на случай выявления ограничений после закрытия:

«Продавец обязуется возместить Покупателю любые убытки, расходы и затраты, включая затраты на перепроектирование, перенос инженерных сетей, уплату штрафов, выполнение предписаний надзорных органов и расходы, связанные с приостановкой работ, в той мере, в какой такие убытки вызваны существовавшими на Дату Закрытия ограничениями использования Участка или обстоятельствами (включая охранные/санитарные зоны и фактическое размещение сетей), которые не были раскрыты Продавцом Покупателю в письменной форме до Даты Закрытия».

Здесь важно оговорить механизм подтверждения причинно‑следственной связи и лимиты, если они коммерчески допустимы.

Пример отлагательного условия CP и ковенанта на риск наличия объектов или следов прежнего использования и необходимости расчистки площадки

Если на осмотре выявлены остатки строений, фундаменты или фактические пользователи, разумно закреплять расчистку как условие закрытия или как строгое обязательство с обеспечением:

«Закрытие осуществляется при условии, что Продавец обеспечит освобождение Земельного участка от любых движимых и недвижимых объектов (включая временные сооружения, контейнеры, строительный мусор, остатки фундаментов), а также прекращение фактического пользования Земельным участком третьими лицами, что подтверждается актом осмотра, подписанным сторонами, и фотофиксацией».

Если коммерчески закрытие нельзя задерживать, часто применяют удержание части цены на эскроу счете или аккредитиве до подтверждения освобождения и предусматривают право покупателя выполнить работы за счет удержания.

Пример гарантий  и заверений на отсутствие загрязнения и «экологического наследия»

Когда осмотр дает признаки свалки, запахов, пятен, емкостей или «производственного прошлого», требуется расширенное заверение:

«Продавец заверяет и гарантирует, что ему не известно о фактах загрязнения почвы, размещения отходов, захоронения материалов, наличия подземных емкостей, а также о предписаниях/проверках надзорных органов в отношении Земельного участка, кроме раскрытых Покупателю; Продавец также подтверждает, что на Земельном участке отсутствуют несанкционированные места размещения отходов и что ранее осуществляемая деятельность (если осуществлялась) не создала обязательств по рекультивации или иным восстановительным мероприятиям».

В идеале такое заверение поддерживается отлагательным условием о предоставлении отчета экологического обследования, если риск высокий.

Итог: осмотр — это мост между фактическими условиями и договором

Осмотр земельного участка в рамках юридической проверки — это способ превратить «неформальные» риски площадки в юридически управляемые.

Он позволяет не просто зафиксировать проблемы, а встроить их в конструкцию сделки: поставить закрытие в зависимость от устранения критических препятствий, получить адресные заверения на то, что контрагент действительно контролирует актив и раскрыл ограничения, и обеспечить возмещение на случай, если фактическая реальность окажется хуже обещаний. Именно это отличает осмотр как профессиональную юридическую процедуру от формального выезда: результатом должны быть не фотографии как таковые, а юридические механизмы, которые выдержат проверку банком, инвесткомитетом и, при необходимости, судом.