Современные условия развития земельных отношений требуют внимания к вопросам правового регулирования аренды земельных участков. Аренда земли - распространённый инструмент использования земельных ресурсов. Однако ошибки при составлении договора аренды могут привести к серьёзным юридическим и финансовым последствиям.

В этой статье приводится анализ аспектов составления договора аренды земельного участка, разбор ошибок и рекомендации по снижению рисков. Раскрываются такие элементы, как предмет договора, права и обязанности сторон, а также юридические аспекты, связанные с арендой земельных участков.

В статье используется анализ нормативно-правовой базы, рассмотрение практических примеров и судебной практики.

Содержание статьи

1. Что сделать перед заключением договора аренды земельного участка?
   1. Осмотр земельного участка
   2. Юридическая проверка земельного участка
   3. Юридическая проверка арендодателя
2. Договор аренды земельного участка - цена ошибки
   1. Риски потери титула аренды
   2. Споры с соседями
   3. Нецелевое использование земельного участка
   4. Загрязнение земельного участка
   5. Риски строительства на арендованном земельном участке
3. Особенности договора аренды земельного участка
4. Ключевые положения договора аренды земельного участка
   1. Предмет и объект аренды
   2. Права и обязанности сторон
   3. Передача и возврат земельного участка
   4. Срок договора
   5. Арендная плата и обеспечительный платеж
   6. Подписанты договора
5. Ответственность сторон за нарушение условий договора аренды земельного участка
   1. Основания ответственности
   2. Неустойка
   3. Возмещение ущерба
   4. Возмещение убытков
   5. Ограничение ответственности
6. Регистрация договора аренды
   1. В каких случаях регистрация договора аренды необходима?
   2. Порядок регистрации
   3. Способы регистрации договора аренды
   4. Какие документы нужно подготовить для регистрации договора аренды
7. Заключение

Что сделать перед заключением договора аренды земельного участка?

Осмотр земельного участка

При осмотре земельного участка выявляются риски, которые невозможно установить в рамках документальной проверки. При осмотре выявляются скрытые дефекты и особенности объекта, которые могут повлиять на использование участка, например, состояние почвы, наличие незарегистрированных объектов, обременений или физических недостатков.

Юридическая проверка земельного участка

Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок - обязательный этап подготовки к заключению договора аренды. К таким документам относится договор или другой документ, на основании которого у арендодателя возникло право собственности, которое подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Проверка этих документов позволяет установить основание возникновения и факт регистрации права арендодателя на земельный участок. Следует осуществить всестороннюю проверку сделок с участком за период не менее трех лет, учитывая сроки исковой давности для каждого отдельного случая. В ходе проверки осуществляется анализ ограничений и обременений земельного участка, а также его использования для нужд арендатора. Категория земли и вид разрешенного использования должны соответствовать целям аренды.

Юридическая проверка арендодателя

Проверка позволяет убедиться в том, что арендодатель обладает правом на распоряжение земельным участком и полномочиями на заключение договора.

При заключении договора между физическими лицами нужно проверить паспорт, обратив внимание на семейное положение арендодателя. Если участок приобретен в браке потребуется согласие супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ).

Если арендодатель юридическое лицо, необходимо проверить учредительные документы на предмет ограничений на осуществление сделок с недвижимостью, выписку из ЕГРЮЛ и полномочия подписанта.

Следует запросить доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица, если договор подписывается по доверенности.

Перед заключением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, важно проверить в полномочия органа, предоставляющего участок и проверить процедуру предоставления участка в аренду. Проверка полномочий включает изучение федеральных и локальных нормативных актов, регулирующих деятельность данного органа, а также запрос документов, подтверждающих право на распоряжение участком. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду посредством проведения торгов (аукциона), а в некоторых случаях без проведения торгов (Статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

Наверх

Договор аренды земельного участка - цена ошибки

Риски потери титула аренды

Пренебрежение юридической проверкой часто приводит к негативным последствиям, таким как утрата права аренды или возникновение споров с третьими лицами. Однако если в ходе юридической проверки не удается выявить или оценить риски, например, в силу отсутствия документов, то в договоре аренды можно использовать институт заверений об обстоятельствах, предусмотренные статьей 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Заверения об обстоятельствах - инструмент, дающий право на возмещение убытков или неустойки, если заверения стороны договора окажутся недостоверными. Включение таких положений в договор аренды снижает риск возникновения споров и обеспечивает дополнительную правовую защиту арендатора. Этот же институт можно использовать и для защиты арендодателя.

Споры с соседями

Споры с соседями арендованного земельного участка часто касаются границ участков. Это может быть вызвано недостаточной точностью кадастровых данных, отсутствием четких границ на местности (межевых знаков) или ошибками при межевании. Кроме того, споры могут возникать из-за несогласованного использования общих территорий, таких как подъездные пути или водоемы, возведение объектов на соседнем участке, препятствующих или ограничивающих пользование арендованным участком

Нецелевое использование земельного участка

Нецелевое использование земельного участка подразумевает эксплуатацию земли, не соответствующую установленным видам разрешенного использования и категории земли. Например, складированию автомобильных запчастей на участке, предназначенном для сельскохозяйственного использования, или строительство зданий на земле, выделенной под природоохранные цели и не предусматривающей строительство капитальных объектов. Такие действия могут привести к ответственности арендатора в виде неустоек, предписания об устранении нарушений и расторжению договора аренды.

Категория земель определяет их основное назначение, будь то сельскохозяйственные земли, земли населенных пунктов или иные категории. Вид разрешенного использования уточняет допустимые виды деятельности на участке в рамках данной категории. Для предотвращения нецелевого использования земельного участка рекомендуется включать в договор аренды положения, касающиеся допустимых видов деятельности и последствия в случае их нарушения. Важно предусмотреть механизмы контроля за соблюдением условий использования земли, такие как регулярные проверки или отчетность арендатора.

Загрязнение земельного участка

Загрязнение земельного участка - экологическая и юридическая проблема при аренде земель. Риски загрязнения могут быть связаны как с деятельностью прежних арендаторов или арендодателя, так и с деятельностью текущего арендатора. Для идентификации таких рисков важно провести детальный анализ истории использования участка, включая проверку наличия загрязнений почвы и подземных вод, а также оценку воздействия планируемой деятельности на экологическое состояние земли.

Загрязнение земель влечет за собой административную ответственность, что закреплено в статье 8.6 КоАП РФ. Для арендатора это может означать необходимость устранения последствий загрязнения за собственный счёт, а также уплату штрафов, размер которых может достигать больших сумм. Арендодатель может столкнуться с ухудшением качества участка, что снижает рыночную стоимость и привлекательность для будущих арендаторов.

Для минимизации рисков, связанных с загрязнением земельного участка в договор аренды рекомендуется включать положения, регулирующие экологические аспекты использования земли и подробно фиксировать состояние участка на момент передачи. Стороны могут установить обязательства по соблюдению экологических норм, проведению мониторинга состояния участка, хранению и вывозу отходов. Важно также предусмотреть механизмы урегулирования споров, связанных с загрязнением, и определить ответственность сторон за экологические нарушения. Такие меры позволят снизить вероятность возникновения конфликтов и способствуют ответственному подходу к использованию земельных ресурсов.

Риски строительства на арендованном земельном участке

Строительство на арендованном земельном участке представляет собой сложный юридический процесс, который требует тщательного анализа правовых аспектов. Собственник земельного участка обладает правом разрешать или запрещать строительство на своей территории (статья 263 Гражданского кодекса РФ). Это обстоятельство делает необходимым предварительное согласование условий строительства в договоре аренды. В договоре должны быть четко указаны разрешенные виды строительных работ и их параметры, включая сроки, объемы и возможные ограничения.

Наверх

Особенности договора аренды земельного участка

В договоре следует урегулировать вопросы подключения к объектам инженерной инфраструктуры, таким как водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение.

В договоре аренды рекомендуется установить обязанности сторон, связанные с подключением расположенных или строящихся объектов к инженерным сетям, а также вопросы учета и потребления энергоресурсов. В договоре следует указать, кто из сторон будет нести расходы на подключение и эксплуатацию инженерных сетей, а также порядок установки и обслуживания приборов учета. В договоре аренды следует зафиксировать порядок снятия показаний счетчиков и доступа к ним. Арендатор оплачивает потребленные энергоресурсы на основании показаний приборов учета в составе переменной составляющей арендной платы.

Наверх

Ключевые положения договора аренды земельного участка

Предмет и объект аренды

Предметом договора аренды может быть только индивидуально определённое имущество. Земельный участок, являющийся объектом аренды, должен быть детализирован таким образом, чтобы исключить неопределенность относительно того, что передается в аренду.

В договоре аренды необходимо указать кадастровый номер земельного участка, площадь, категорию, вид разрешенного использования и адрес, сопоставив эти сведения со сведениями из ЕГРН. При аренде части земельного участка необходимо приложить к договору схему, показывающую расположение этой части на кадастровом плане территории, или указать номер учетной части участка.

Если на земельном участке находятся объекты недвижимости, они также передаются в аренду вместе с участком, следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ч. 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ)

Права и обязанности сторон

Арендодатель должен передать земельный участок в аренду в состоянии, соответствующим целевому назначению. Арендатор, обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением, избегать ухудшения состояния участка и своевременно вносить арендную плату.

Передача и возврат земельного участка

Акт приемки-передачи подтверждает факт передачи участка арендатору. В акте указываются характеристики участка, состояние на момент передачи, а также список передаваемых объектов и сооружений при их наличии. К передаточному акту могут быть приложены фотографии, фиксирующие состояние участка. Важно, чтобы акт подписали обе стороны, так как это подтверждает их согласие с указанными данными.

Арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, соответствующим условиям договора, по окончании срока аренды или при досрочном расторжении договора. Для этого составляется акт возврата земельного участка, который фиксирует текущее состояние участка, наличие или отсутствие повреждений. В ходе возврата стороны сравнивают данные, указанный в передаточном акте по которому арендатор принял участок с фактическими данными на момент возврата и фиксируют возможные отклонения в акте возврата.

Срок договора

Срок аренды земельного участка может быть установлен сторонами самостоятельно.
Договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации (статья 609 ГК РФ, статья 26 ЗК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, он считается обязательным для сторон, но не для третьих лиц (статья 433 ГК РФ).

Важно учитывать какой срок суды считают равным году: срок аренды, установленный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, для целей применения пункта 2 статьи 651 Кодекса считается равным одному году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если в договоре аренды не определен срок, то он считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Это дает каждой стороне право отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок уведомления.

Срок аренды земельных участков из государственной или муниципальной собственности не может превышать 49 лет, если иное не предусмотрено законодательством (статья 39.8 Земельного кодекса РФ). Это ограничение направлено на предотвращение чрезмерного отчуждения права собственности на земельные участки и на обеспечение возможности пересмотра условий аренды в будущем.

Арендная плата и обеспечительный платеж

Арендная плата может быть установлена в виде фиксированной ежемесячной суммы, процента от дохода или иного выражения, согласованного сторонами (статья 614 Гражданского кодекса РФ ). Кроме того, в договоре может быть прописана ответственность за несвоевременную оплату, что будет стимулировать соблюдение установленных сроков внесения арендной платы.

Изменение арендной платы может быть произведено по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных договором, но не чаще одного раза в год (статья 614 Гражданского кодекса РФ),

На практике это может включать ежегодную индексацию арендной платы на фиксированный процент или увеличение может быть поставлено в зависимость от индекса инфляции, изменения рыночных арендных ставок или иных факторов. Более подробно о способах изменения арендной платы читайте в нашей обзорной сатье.

Для обеспечения обязательств арендатора по договору аренды арендодатели требуют от арендатора внесения обеспечительного платежа (неформально его называют страховым депозитом, гарантийным взносом), который возвращается по окончании срока аренды (сатья 381.1. Гражданского кодекса РФ). Размер обеспечительного платежа зависит от характера обязательств, а объем обеспечения может покрывать обязательства арендатора по внесению арендной платы, возмещению убытков и уплате неустойки при нарушении договора.

Подписанты договора

При заключении договора между физическими лицами важно убедиться в наличии документов, подтверждающих право собственности на участок и удостоверяющих личность подписанта. Эти данные нужно сверить с актуальными сведениями из выписки ЕГРН. Необходимо проверить семейное положение арендодателя на дату приобретения им права на земельный участок, поскольку согласно статья 35 Семейного кодекса РФ может потребоваться согласие супруга на сдачу участка в аренду.

Если договор подписывается юридическим лицом необходимо изучить устав на предмет необходимости получения корпоративного одобрения на заключение договора аренды, одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью. Необходимо проверить свежую выписку из ЕГРЮЛ и документы, подтверждающие полномочия подписанта.

Для государственной или муниципальной собственности необходимо проверить полномочия представителя администрации и наличие решения о предоставлении участка в аренду.

При подписании договора по доверенности необходимо убедиться, что поверенный обладает полномочиями на подписание договора аренды, а срок доверенности не истек к моменту подписания. В доверенности должны быть перечислены действия, которые поверенный вправе совершать от имени доверителя, включая подписание договора аренды и связанных с ним документов, а также подписание заявлений и подачу комплекта документов на государственную регистрацию, а также их получение после регистрации" для случаев, когда договор подлежит регистрации. Если доверенность включает полномочия о государственной регистрации договора аренды, она должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ)

Наверх

Ответственность за нарушение условий договора аренды

Основания ответственности

Основания ответственности за нарушение условий договора аренды земельного участка определяются нормами гражданского законодательства. Ответственность за нарушение обязательств наступает при наличии вины нарушителя, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 401 ГК РФ). Это означает, что каждая из сторон договора должна соблюдать установленные условия, а в случае их нарушения может быть привлечена к ответственности, если будет доказано наличие вины. Важно отметить, что исключения из этого правила могут быть прописаны в самом договоре аренды или установлены законодательством, что позволяет сторонам заранее согласовать особенности применения ответственности в конкретных ситуациях.

Основными видами ответственности являются неустойка, возмещение ущерба и возмещение убытков.

Неустойка

Неустойка представляет собой установленную законом или договором сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства. Это средство стимулирует стороны к выполнению условий договора, а также компенсирует возможные финансовые потери кредитора.

Регулирование неустойки может быть сформулировано несколькими способами:

1. установление максимального лимита, выше которого неустойка не начисляется;
2. выплата неустойки только по требованию одной из сторон;
3. начисление неустойки за каждый день или неделю просрочки;
4. определение неустойки в зависимости от суммы арендной платы за месяц / квартал / год или другой величины и так далее;
5. указание на тип неустойки – исключительная, зачетная или штрафная и т.д.

Возмещение ущерба

Возмещение ущерба направлено на восстановление имущественного положения пострадавшей стороны. Под ущербом понимаются расходы, которые арендодатель понес или должен понести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Например, расходы на рекультивацию в случае загрязнения земельного участка.

Возмещение убытков

Убытки включают реальный ущерб и упущенную выгоду – недополученные доходы, которые арендодатель мог бы получить, если бы его право не было нарушено. Договором можно исключить возмещение упущенной выгоды и косвенных убытков, что в определенных случаях уравновешивает интересы сторон.

Ограничение ответственности

По смыслу статьи 401 Гражданского кодекса РФ, стороны могут предусмотреть ограничения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц. Такой подход позволяет сторонам минимизировать потенциальные риски и заранее определить пределы ответственности.

Наверх

Регистрация договора аренды

В каких случаях регистрация договора аренды необходима?

Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ). Это требование обусловлено необходимостью обеспечения защиты прав сторон договора. Регистрация договора аренды позволяет внести информацию о сделке в Единый государственный реестр недвижимости, что делает её публичной и подтверждает для третьих лиц заключение долгосрочного договора аренды.

Если такая регистрация не была проведена, договор для третьих лиц считается незаключенным. Это означает, что стороны не смогут ссылаться на него в случае возникновения споров. Если арендодатель не вернул кредит банку, под выдачу которого был заложен участок, то арендатор может лишиться права аренды, поскольку в реестре их аренда не была зарегистрирована и для третьих лиц ее нет.

Отсутствие регистрации делает затруднительным защиту прав сторон в суде.

Порядок регистрации

Этапы регистрации включают:

1. подачу комплекта документов в орган регистрации, 
   
2. проверку регистратором
3. внесение записи о регистрации в ЕГРН и
4. возврат документов после регистрации.

Способы регистрации договора аренды:

1. Подача документов непосредственно в территориальное отделение Росреестра
2. Обращение в МФЦ (многофункциональный центр)
3. Подача документов через нотариуса при нотариальном удостоверении договора
4. Электронная подача документов через портал Росреестра

Какие документы нужно подготовить для регистрации договора аренды?

Подать документы на регистрацию договора аренды недвижимости может арендатор или арендодатель. Если договор аренды заключается с органом государственной власти или местного самоуправления, то заявление о регистрации направляется арендодателем.

Для регистрации договора аренды земельного участка требуется предоставить:

1. заявление о государственной регистрации
2. документ, подтверждающий личность заявителя
3. документ, подтверждающий полномочия руководителя, если заявление подается руководителем организации (часть 9 статьи 18 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")
   
4. нотариально удостоверенная доверенность представителя (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ, часть 4 статьи 15 Закона о госрегистрации недвижимости);
5. договор аренды земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и первичный кадастровый учет части объекта недвижимости, дополнительно предоставляется межевой план с указанием сведений о части земельного участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. Например, письменное согласие залогодержателя, если участок находится в залоге у банка или корпоративное одобрение, если оно требуется в соответствии с уставом юридического лица.

Остальные сведения, необходимые для регистрации, регистрирующий орган получает в порядке межведомственного взаимодействия.

Однако заявитель вправе по своей инициативе представить следующие документы:

1. квитанцию об оплате госпошлины (размер устанавливается статьей 333.33. НК РФ);
2. учредительные документы (ч. 9 ст. 18 указанного Закона);
3. выписку из ЕГРЮЛ (пп. 2 п. 64 Регламента Росреестра);

Документы, представляемые для регистрации, должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Они должны быть подписаны уполномоченными лицами, не содержать ошибок и исправлений. Все копии должны быть заверены нотариально, если это требуется

Наверх

Заключение

В статье рассмотрены аспекты, которые нужно учитывать при составлении договора аренды земельного участка. Подготовка к заключению договора включает осмотр участка, проверку правового режима земли и правового статуса арендодателя. Эти шаги направлены на выявление и минимизацию рисков. Также рассмотрены аспекты, касающихся содержания договора: определение предмета и объекта аренды, установление прав и обязанностей сторон, а также условий оплаты и сроков аренды. Бала подчеркнута важность регистрации договора для предотвращения возможных споров с третьими лицами. Статья может быть полезна как арендодателям, так и арендаторам.

Наверх