Артезианская скважина, выявленная при осмотре участка или по инженерным изысканиям, почти всегда меняет профиль рисков: она может означать режим недропользования, наличие (или обязанность установить) зоны санитарной охраны (ЗСО) как зоны с особыми условиями использования территории, а также цепочку ограничений, которые напрямую влияют на размещение зданий, земляные работы, ливневую и хозяйственно-бытовую канализацию, хранение материалов и саму возможность получения разрешения на строительство. 

Ниже приведён системный разбор правовой природы артезианской скважины на участке, режима охранных зон и зон санитарной охраны, типовых запретов по поясам ЗСО и того, как эти требования «переводятся» в ограничения использования земельного участка и требования к проектированию и строительству. Отдельно рассмотрено, какие проверки и договорные механизмы обычно закладываются при приобретении такого участка для снижения юридических рисков.

Схема для ориентира по поясам ЗСО вокруг артезианской скважины:

Риски приобретения земельного участка с артезианской скважиной

Артезианская скважина обычно «тянет» за собой как минимум два самостоятельных контура рисков.

Первый связан с недропользованием и законностью добычи подземных вод: подземные воды в определённых случаях могут использоваться собственником участка без лицензии только для личных, бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и при соблюдении условий, установленных законом (Закон РФ № 2395-1 «О недрах», ст. 19).

Второй контур — санитарно-эпидемиологический и земельно-правовой: для источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения действует режим ЗСО, состоящий из трёх поясов, и санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 1.5). При этом соблюдение санитарных правил обязательно для граждан, ИП и юридических лиц, а отсутствие утверждённого проекта ЗСО не освобождает от выполнения требований санитарных правил (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 1.3, 1.17).

Ключевая практическая проблема состоит в том, что такие ограничения могут быть «не видны» по стандартному пакету выписок из ЕГРН, особенно если границы ЗСО ещё не внесены, внесены неполно, либо «исторически» устанавливались актами, которые не были корректно «оцифрованы» для реестра. При этом законодательство о ЗОУИТ содержит переходные положения, из-за которых отсутствие сведений о зоне в ЕГРН не всегда означает отсутствие самой зоны и ограничений (ФЗ № 342-ФЗ, ст. 26, ч. 8 ).

Скважина как объект права и недропользования

Подземные воды и недра находятся в публично-правовом контуре регулирования. Сам факт размещения скважины на участке не гарантирует, что скважина «принадлежит» собственнику земли как актив, который можно свободно отчуждать вместе с участком и использовать по своему усмотрению. Для собственников и пользователей земельных участков закон прямо ограничивает оборотоспособность подземных вод, используемых для личных и бытовых нужд, и устанавливает, что такие подземные воды не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому (Закон РФ № 2395-1 «О недрах», ст. 19).

В инвестиционном проекте под капитальное строительство типичный сценарий использования воды почти всегда выходит за рамки «личных и бытовых» нужд. Даже если планируется «внутриплощадочное» водоснабжение будущего объекта, речь, как правило, идёт о хозяйственной деятельности юридического лица, эксплуатации инженерной инфраструктуры, санитарном контроле и потенциальной подаче воды персоналу, арендаторам или посетителям, что повышает вероятность квалификации использования подземных вод как деятельности, требующей отдельного правового титула (Закон РФ № 2395-1 «О недрах»; ВК РФ, ст. 43).

Нарушение режима недропользования может иметь прямую финансовую и проектную цену. Пользование недрами без лицензии образует состав административного правонарушения, в том числе для юридических лиц с существенными штрафами (КоАП РФ, ст. 7.3). Это критично при покупке участка «под стройку», потому что правоприменение часто привязано не только к моменту бурения, но и к факту эксплуатации скважины и водоотбора, который может продолжаться на этапе подготовки и строительства. 

Зоны санитарной охраны и «охранные зоны»: где именно возникают ограничения использования земли

ЗСО как зона с особыми условиями использования территории

С точки зрения земельного права ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения прямо поименованы как вид зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (ЗК РФ, ст. 105). Это означает, что внутри границ ЗСО действуют ограничения использования земельных участков, которые должны учитываться при градостроительном планировании, подготовке ГПЗУ, проектировании и строительстве, а также при оценке оборотоспособности участка и его инвестиционной привлекательности. 

Переходный риск: «в ЕГРН нет, а зона есть»

Общая логика земельного законодательства исходит из реестровой модели установления ограничений по ЗОУИТ, однако на практике ключевыми становятся переходные положения. До 1 января 2033 года ЗОУИТ считаются установленными и при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2031 года предусмотренными законом способами (ФЗ № 342-ФЗ, ст. 26, ч. 8). Этот риск нельзя «закрыть» одной выпиской ЕГРН и публичной кадастровой картой, особенно для участков в сложившейся застройке или в зоне влияния инфраструктуры водоснабжения. 

Дополнительно переходные нормы описывают, при каких условиях публичный доступ к сведениям о зоне считается обеспеченным, включая случаи, когда сведения указаны в ГПЗУ или отображены вправилах землепользования и застройки (ПЗЗ), либо решение об установлении зоны опубликовано и границы обозначены на местности (ФЗ № 342-ФЗ, ст. 26, ч. 37). В практическом смысле это означает, что девелоперский риск может «материализоваться» уже на стадии получения ГПЗУ, согласований, экспертизы или стройнадзора, даже если на момент сделки покупатель видел «чистый» ЕГРН. 

Нормативная база ЗСО

Правовой режим ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения детально регулируется СанПиН 2.1.4.1110-02, который устанавливает состав поясов, требования к проектированию ЗСО и режиму использования территорий. Роспотребнадзор в разъяснительных материалах прямо указывает, что данные санитарные правила регламентируют порядок создания и режим ЗСО и что ЗСО организуются на всех водопроводах независимо от ведомственной принадлежности. 

Важно учитывать актуальность обязательности: срок, в течение которого контрольные органы продолжают отслеживать исполнение, включая СанПиН 2.1.4.1110-02, продлён до 1 марта 2028 года (Постановление Правительства РФ от 26.12.2025 № 2155; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2025 № 21). Для сделок и проектирования это означает, что риск проверок и мер реагирования остаётся «живым» в обозримом горизонте реализации девелоперского проекта (Постановление Правительства РФ от 26.12.2025 № 2155; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2025 № 21).

Как устанавливается ЗСО и почему «нет проекта ЗСО» — не аргумент для девелопера

СанПиН прямо предусматривает, что организации ЗСО должна предшествовать разработка проекта, в который включаются определение границ поясов, план мероприятий и правила (режим) хозяйственного использования территорий трёх поясов (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 1.6). Проект ЗСО является составной частью проекта хозяйственно-питьевого водоснабжения и разрабатывается одновременно с ним, а для действующих водопроводов без установленных ЗСО проект разрабатывается специально. 

Отсутствие утверждённого проекта ЗСО не освобождает владельцев водопровода и владельцев объектов в границах ЗСО, а также иных лиц от выполнения требований СанПиН. То есть юридический риск возникает уже из факта существования источника водоснабжения и применимости санитарных правил, а не только из наличия корректно оформленного «проекта ЗСО» и записи в ЕГРН. 

Три пояса ЗСО вокруг артезианской скважины: минимальные границы и запреты, которые ломают мастер-план

Пояс I: «строгий режим» и фактический запрет на строительство

Для подземного источника водоснабжения (что типично для артезианской скважины) санитарные правила устанавливают минимальную границу первого пояса: не менее 30 м при использовании защищённых подземных вод и не менее 50 м при использовании недостаточно защищённых; для группы подземных водозаборов граница должна находиться не менее чем в 30/50 м от крайних скважин, а сокращение возможно только при гидрогеологическом обосновании и согласовании. 

Для девелопера это означает, что даже «одна точка» на участке превращается в площадь, в пределах которой действуют требования строгого режима. В первом поясе предусматривается планировка территории для отвода поверхностного стока, озеленение, ограждение и охрана, а также твёрдое покрытие дорожек. 

Наиболее чувствительная норма для строительства сформулирована жёстко: в первом поясе не допускаются любые виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, включая прокладку трубопроводов различного назначения, а также размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий и проживание людей, наряду с запретом применения ядохимикатов и удобрений. Для проекта капитального строительства это обычно означает, что размещение здания в границах первого пояса юридически невозможно и может стать основанием для отказов/приостановок на стадиях согласований и контроля (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.1.2; ГрК РФ, ст. 51). 

Пояс I важен и для подготовки стройплощадки. Даже если само здание формально вынесено за пределы 30–50 м, в первом поясе проблемными становятся бытовые городки, временные склады, площадки для техники, места мойки колёс, хранение ГСМ, размещение временных туалетов и выгребов. СанПиН требует канализования зданий с отведением стоков за пределы первого пояса или устройства водонепроницаемых приёмников в исключительных случаях. Это напрямую влияет на проект организации строительства и логистику стройплощадки. 

Пояс II и III: расчётные границы и ограничения

Второй и третий пояса предназначены для предупреждения загрязнения воды источника. Для подземных источников границы второго пояса определяются гидродинамическими расчётами, исходя из условия недостижения водозабора микробным загрязнением, а ключевым параметром является время продвижения микробного загрязнения (Tm), для которого СанПиН устанавливает ориентиры в зависимости от гидрогеологических условий и климатических районов (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 2.2.2.2). Граница третьего пояса также определяется расчётами по химическим загрязнениям, при этом ориентиром выступает срок эксплуатации водозабора (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 2.2.2.3).

Практическое следствие состоит в том, что II–III пояса могут быть существенно больше, чем интуитивно ожидаемые «30–50 метров». Они часто выходят за границы одного участка и «накрывают» квартал или значимую часть территории перспективного развития. Именно поэтому для девелопера важна не только фиксация наличия скважины, но и оценка вероятного охвата ЗСО, а также того, кто будет «владельцем водопровода» и обязанным лицом по проектированию/утверждению ЗСО и её режиму. 

Для режима второго и третьего поясов СанПиН фиксирует ограничения, критичные для стройки. Новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, подлежит обязательному согласованию с органами санитарно-эпидемиологического надзора. Для капитального строительства это, по сути, «встроенное» требование дополнительного согласования по работам, которые девелопер считает стандартными: котлованы, выемки, устройство сетей, планировка территории, прокладка кабелей и трубопроводов, временные дороги и т.д. 

СанПиН также запрещает в пределах II–III поясов закачку отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твёрдых отходов и разработку недр, а также размещение складов ГСМ, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и иных объектов, создающих риск химического загрязнения; допущение таких объектов в третьем поясе возможно только при сочетании условий, включая защищённые подземные воды и специальные мероприятия с санитарно-эпидемиологическим заключением. Это напрямую ограничивает случаипромышленной и складской застройки, а также эксплуатационные модели, связанные с хранением топлива, реагентов, химии, обслуживанием техники на площадке (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.2.4). 

Для второго пояса дополнительно введены запреты на размещение объектов, создающих опасность микробного загрязнения подземных вод, включая кладбища, скотомогильники, поля ассенизации и фильтрации, навозохранилища, животноводческие и птицеводческие предприятия, а также запреты на применение удобрений и ядохимикатов и отдельные ограничения по рубке леса (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.3.1). Для девелопмента это особенно важно в части решений по локальным очистным сооружениям,  «полевым» решениям по канализации и обращению со стоками: многие типовые «временные» или «локальные» решения для стройплощадки в зоне II пояса становятся юридически токсичными. 

Отдельный риск: старые и бездействующие скважины

СанПиН предписывает выявление и тампонирование либо восстановление старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, которые создают опасность загрязнения водоносных горизонтов.

Для сделки это означает, что обнаруженная скважина может оказаться «брошенной», не имеющей корректной документации и создающей потенциальную обязанность по ликвидационным работам или, по крайней мере, по устранению риска загрязнения. Такие обязательные капитальные затраты часто не закладывается в финансовую модель покупки земли, если команда ограничилась только правовой проверкой по реестрам без инженерного обследования.

Санитарно-защитная полоса водоводов и сопутствующие ограничения

Даже если на участке нет водовода, он может проходить по границе или пересекать участок в составе системы водоснабжения. СанПиН предусматривает санитарно-защитную полосу водоводов, ширина которой определяется по обе стороны от крайних линий водопровода и зависит от диаметра и наличия грунтовых вод; при наличии грунтовых вод предусмотрен более жёсткий ориентир (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 2.4.3). В пределах такой полосы должны отсутствовать источники загрязнения почвы и грунтовых вод, и вводятся запреты на прокладку водоводов по территории свалок, полей ассенизации и т.п. (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.4).

В девелоперском проекте санитарно-защитная полоса работает как линейное ограничение, похожее по эффекту на охранные зоны инженерных сетей: она может «отрезать» часть пятна застройки, повлиять на посадку здания, парковку, проезды, трассировку внутриплощадочных сетей и размещение подземных объёмов. В отличие от многих инженерных охранных зон, санитарный режим ориентирован не на безопасность эксплуатации сети, а на предотвращение загрязнения воды, поэтому типовые решения «перенести склад ГСМ на время стройки ближе к краю участка» могут стать неприемлемыми. 

Что проверять при покупке участка со скважиной, чтобы снизить юридические риски

Идентификация скважины и её правового статуса до закрытия сделки

Снижение юридических рисков начинается с корректной идентификации: где именно расположена скважина, в каком состоянии она находится, используется ли она как источник питьевого или хозяйственно-бытового водоснабжения, относится ли к действующему водозабору, либо является старой/неэксплуатируемой. СанПиН рассматривает в том числе старые и дефектные скважины как риск загрязнения и требует работ по их тампонированию или восстановлению. 

Юридическая часть идентификации обычно включает проверку, не используется ли скважина в предпринимательской деятельности без надлежащих оснований. Для собственника участка принципиальна граница между «личными и бытовыми нуждами» и любым водоотбором для целей хозяйственной деятельности, потому что ст. 19 Закона о недрах привязана к некоммерческому характеру использования, а незаконное пользование недрами создаёт риск административной ответственности. 

Проверка ЗСО и иных ЗОУИТ по нескольким источникам, а не только по ЕГРН

Для участка со скважиной стандартом становится многоканальная проверка ЗСО. Помимо выписки ЕГРН и слоя ЗОУИТ, необходимо анализировать градостроительные источники (ГПЗУ, ПЗЗ, документацию по планировке территории), поскольку переходные положения прямо допускают существование зон при отсутствии сведений в ЕГРН. 

Отдельно требуется запросить у продавца и/или у эксплуатирующей организации документы, подтверждающие установление границ ЗСО и режимов, а также материалы проекта ЗСО, потому что именно проект определяет границы поясов II–III на основе гидрогеологических расчётов, а также содержит режим хозяйственного использования территорий. Даже если продавец утверждает, что «ЗСО не оформляли», это не снимает требований СанПиН и может означать, что покупатель получает потенциально проблемный актив, требующий легализации режима уже после закрытия сделки. 

Оценка влияния ЗСО на проектирование: не только «пятно застройки», но и стройгенплан

Юридический риск в зоне санитарной охраны редко ограничивается тем, что «здание нельзя поставить ближе 50 метров». Наиболее частые проблемы возникают на уровне проектной и строительной логистики: размещение временных объектов, устройство площадок складирования, обращение с грунтом, временные и постоянные сети, ливнёвка и канализация. СанПиН прямо связывает новый строительный контур, нарушающий почвенный покров, с обязательным согласованием в пределах II–III поясов, а также запрещает ряд объектов и активностей, которые девелопер может считать «обычной» частью строительства или эксплуатации. 

В результате в рамках юридической проверки и технико-экономического обоснования обычно требуется юридически «перевести» санитарные ограничения в требования к проектным решениям, включая: где допустимы земляные работы и на каких условиях; какие решения по канализованию допустимы с точки зрения запрета микробного загрязнения; где можно размещать материалы и технику без создания риска химического загрязнения; насколько реалистично вынести все конфликтные элементы за пределы поясов ЗСО, если границы II и III пояса выходят за участок. 

Договорные и структурные инструменты снижения рисков при покупке участка со скважиной

Если по результатам юридической проверки наличие скважины и потенциальной ЗСО влияет на реализуемость проекта, юридически корректная сделка обычно должна «перераспределить» этот риск между сторонами. Наиболее рабочая логика состоит в том, что цена и условия закрытия должны учитывать возможные ограничения и расходы на легализацию режима: разработку проекта ЗСО, согласования, постановку границ на кадастровый учёт, организацию охраны и ограждения первого пояса, работы по тампонированию старых/дефектных скважин, а также возможную потерю полезной площади под застройку. 

Практически это обычно выражается в комбинации гарантий и заверений продавца об отсутствии нарушений санитарных требований и об отсутствии нераскрытых ограничений, обязательств продавца предоставить полный пакет документов по скважине и ЗСО, а также в механизмах отсрочки закрытия или удержания части цены до получения критически важных подтверждений по границам и режимам.

Поскольку «отсутствие проекта ЗСО» не означает «отсутсвие требований», разумно предусматривать в документации сделки отдельный сценарий на случай, если после закрытия сделки выяснится, что участок попадает в I пояс или что пояса II–III накрывают значимую часть пятна застройки. 

Отдельного внимания заслуживает риск административных последствий, если скважина эксплуатировалась без надлежащих оснований. В таких ситуациях покупателю важно юридически исключить «наследование» нарушения через фактическое продолжение водоотбора уже после перехода права на землю. 

Стратегии обращения со скважиной: сохранить, легализовать, передать или ликвидировать

С точки зрения управления рисками у девелопера обычно есть несколько стратегий, выбор между которыми определяется расположением скважины относительно планируемого пятна застройки, статусом источника водоснабжения и предполагаемым использованием воды в проекте.

Если скважина критична для обеспечения объекта водой, юридический фокус смещается на «легализацию» режима и интеграцию в проект: подтверждение санитарной пригодности источника, обеспечение режима ЗСО по СанПиН, включая организацию трёх поясов, а также обеспечение того, чтобы проектные решения и эксплуатационная модель не конфликтовали с запретами по I поясу и ограничениями по II–III поясам. 

Если скважина не нужна и создаёт ограничения, юридически привлекательным может казаться сценарий «ликвидировать скважину и убрать ограничения». Здесь важно не допускать упрощений. Во-первых, СанПиН отдельно указывает на необходимость тампонирования или восстановления опасных скважин (СанПиН 2.1.4.1110-02, п. 3.2.2.1), и эти работы могут потребовать специализированного подрядчика и согласований. Во-вторых, наличие или отсутствие ЗСО может быть связано не только с конкретной скважиной на участке, но и с более широкой системой водоснабжения, а также с установленными ранее зонами, которые продолжают считаться установленными в переходный период независимо от отражения в ЕГРН. 

Если скважина принадлежит третьему лицу или является частью инфраструктуры водоснабжения, возможен сценарий «сохранить, но отделить» через оформление прав третьего лица на размещение и эксплуатацию сооружения и закрепление режима доступа, включая последующую интеграцию ограничений в проектирование участка. В этом сценарии ключевым становится предотвращение ситуации, когда девелопер покупает «землю под стройку», а затем вынужден фактически обслуживать чужую инфраструктуру, обеспечивать охрану первого пояса и терпеть ограничения по строительству без адекватной компенсации или без учёта в цене сделки. 

Практический вывод для девелопера и инвестора

Артезианская скважина, выявленная в рамках юридической проверки земельного участка, почти всегда означает, что участок нужно оценивать как объект с потенциальными (и иногда немедленными) ограничениями использования территории и дополнительными регуляторными обязанностями. Минимальный радиус первого пояса ЗСО в 30–50 метров для подземных водозаборов является лишь отправной точкой, тогда как пояса II–III могут формировать «скрытый» риск для инженерных решений и стройгенплана, включая обязательные согласования по земляным работам и жёсткие запреты на источники микробного и химического загрязнения. 

Сделка по приобретению такого участка должна быть построена так, чтобы покупатель входил в проект с понятной картиной по правовому статусу скважины, наличию/вероятности ЗСО и реальному объёму ограничений, причём проверка не должна ограничиваться ЕГРН.