На практике нередко в ходе юридической проверки (due diligence) земельного участка под застройку выявляются неоформленные строения – от старого дома до хозпостроек, отсутствующих в госреестре. Такие незарегистрированные постройки обычно являются самовольными и несут серьезные правовые риски. Право на них не подтверждено официально, ведь информация о возведенном здании и его владельце отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В результате продавец не может доказать свои права на постройку, а инвестор или девелопер, планирующий покупку участка, оказывается перед скрытой угрозой. Рассмотрим детально, какие юридические риски возникают и что нужно учитывать при приобретении земли с «самостроем», чтобы максимально снизить опасности.

Самовольная постройка: что говорит закон

С точки зрения российского законодательства незарегистрированная капитальная постройка, возведенная без надлежащего оформления, обычно квалифицируется как самовольная постройка. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной признается постройка (здание, сооружение), созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо без получения необходимых разрешений на строительство, либо с существенным нарушением строительных норм. Иначе говоря, если объект капитального строительства (например, дом или сарай с фундаментом) возведен без разрешения или не на том участке, для которого предназначен, он считается возведенным самовольно.

Важное следствие этого статуса: лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает на него право собственности и не вправе им распоряжаться – продавать, сдавать, дарить такую постройку запрещено (ст. 222 ГК РФ). Более того, сама постройка подлежит сносу силами возведшего ее лица либо за его счет, если только в законе не предусмотрена возможность легализации в особом порядке. Таким образом, формально собственник участка, самовольно построивший на нем объект, не является законным собственником этого здания и не может включить его в сделку купли-продажи.

Российское земельное законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Пункт 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закрепляет, что все объекты, прочно связанные с землей, следуют судьбе земельного участка. Из этого принципа вытекает прямая норма: запрещено отчуждать (продавать) земельный участок без находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок, и постройки принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Проще говоря, собственник не может законно продать землю, оставив себе расположенный на ней капитальный объект – они должны отчуждаться одновременно одному приобретателю.

Если же в договоре купли-продажи указана только земля, а имеющаяся на ней постройка умышленно не упомянута, это расценивается как нарушение требований закона. В силу ст. 168 ГК РФ такая сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, то есть может быть признана недействительной судом. Договоры, по которым продается лишь земельный участок без одновременного отчуждения расположенного на нем здания, могут быть признаны недействительными как противоречащие п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Таким образом, с правовой точки зрения продавцу и покупателю нельзя просто «закрыть глаза» на самовольную постройку при оформлении сделки – закон требует решить её судьбу вместе с участком.

Отдельно закон обязывает собственника земли использовать участок строго в соответствии с его разрешенным использованием и соблюдать при строительстве градостроительные, экологические, санитарные, противопожарные и иные нормы (ст. 42 ЗК РФ). Возведение незарегистрированного здания обычно сопровождается нарушением таких требований. Значит, самовольная постройка на участке представляет собой не только объект с неясным правовым статусом, но и свидетельство нарушения земельно-строительных правил.

В итоге перед собственником встает выбор: либо попытаться легализовать постройку (если она соответствует требованиям закона), либо устранить нарушение путем сноса незаконно возведенного строения. Закон предусматривает возможность признания права собственности на самострой в судебном порядке за лицом, владеющим участком, только если сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью (т. е. объект соответствует градостроительным нормам).

В таком случае суд может узаконить строение на новом собственнике земли, однако тому придется возместить затраты на строительство первоначальному застройщику в размере, определенном судом. Если же соблюсти условия легализации невозможно (например, здание возведено с грубыми нарушениями или на земле с неподходящим назначением), то единственный выход – снос самовольной постройки. Эти законодательные положения определяют рамки, в которых инвестор должен действовать, сталкиваясь с неоформленными строениями при покупке земли.

Риски при покупке участка с незарегистрированными постройками

Риск недействительности сделки и утраты прав

Для покупателя земли наличие на ней незарегистрированного объекта создает угрозу самой сделке купли-продажи. Поскольку по документам предметом продажи является только земельный участок (без оформления постройки в собственность), впоследствии сделка может быть оспорена. Как было отмечено, продажа участка отдельно от принадлежащего продавцу здания противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ и влечет недействительность договора. Это означает, что уже после регистрации перехода права на землю заинтересованное лицо (например, сам продавец или государственный орган) вправе через суд добиваться признания договора недействительным как незаконного. 

В таком случае инвестор рискует лишиться приобретенного участка и понести серьезные убытки. Причем покупатель не сможет ссылаться на свою добросовестность: суды указывают, что приобретатель, который при осмотре не мог не заметить дом на участке, но при этом купил землю без указания дома в договоре, не признается добросовестным. Ему вменяется отсутствие должной осмотрительности – фактически, знание о нарушении. Соответственно, если сделка будет оспорена, защититься как добросовестный приобретатель земли не удастся. Даже если договор не будет оспорен, покупатель фактически получает лишь пустой участок: продавец не несет обязательств передать ему самовольную постройку, так как она не значится объектом сделки.

Договор обычно прямо включает условие, что на отчуждаемом участке отсутствуют какие-либо здания и строения. Следовательно, приобретатель не сможет предъявить претензий на постройку – формально ему передана только земля, а строение осталось «ничиим». Это создает почву для конфликтов: например, прежний владелец, построивший объект, теоретически может сам попробовать узаконить его или требовать компенсации затрат, если новый хозяин легализует постройку в судебном порядке.

Если незаконное сооружение возведено не самим продавцом, а третьим лицом (например, арендатором или соседом, захватившим часть участка), покупатель вступает в правоотношения с обременением – ему придется решать проблему чужого самостроя (добиваться его сноса через суд и освобождать землю). Таким образом, уже на этапе оформления права собственности покупатель земли с незарегистрированными строениями рискует столкнуться с недействительностью сделки или неопределенностью правового режима объекта, что способно свести на нет инвестиционные планы.

Самовольные строения могут быть принудительно снесены компетентными органами

Наличие на участке неоформленной постройки означает, что предыдущий владелец нарушил требования закона при строительстве. Это влечет для собственника земли (которым вскоре станет покупатель) целый ряд потенциальных санкций со стороны государственных органов.

Во-первых, строительство капитального объекта без разрешения – административное правонарушение. За самовольное строительство предусмотрены штрафы: для граждан в размере от 2 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Если возведенный дом не соответствует разрешенному использованию земли, это рассматривается как нецелевое использование участка – штраф составит 0,5–1% кадастровой стоимости для граждан (но не менее 10 000 руб.) и 1,5–2% для организаций (не менее 100 000 руб.). Таким образом, уже в момент покупки участка с самовольной постройкой новый собственник рискует унаследовать штрафные санкции, особенно если надзорные органы выявят нарушение после сделки. 

Во-вторых, умышленное отсутствие регистрации постройки может рассматриваться как способ уклонения от уплаты налога на имущество. Все зарегистрированные объекты недвижимости подлежат налогообложению, и государство ужесточает контроль за укрытием строений от учета. Выявление неучтенного здания грозит доначислением налога и штрафами за нарушение налогового законодательства.

Наконец, наиболее серьезный риск – принудительный снос самовольного строения. Если незарегистрированный объект не соответствует требованиям градостроительных норм, нарушает права третьих лиц или возведен на земле с категорически неподходящим назначением, компетентные органы (местная администрация, прокуратура) вправе добиться его сноса через суд. Суд, установив, что постройка является самовольной и не подлежит сохранению, обяжет собственника участка снести ее за свой счет.

В некоторых случаях власти могут демонтировать опасный самострой и во внесудебном порядке. Для инвестора это означает потерю объекта и дополнительные расходы на его демонтаж. Более того, пока на участке находится незаконное строение, реализовать новые проекты будет проблематично – например, получить разрешение на строительство нового капитального объекта не получится, пока не будет устранено ранее допущенное нарушение. Даже если снос самостроя можно избежать, скорее всего, чтобы привести его в соответствие с законом, придется вложить средства (на доработку проекта, получение разрешительной документации, техническую экспертизу и т.д.).

Приобретение участка с незарегистрированным зданием неизбежно влечет для покупателя дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение согласно требованиям ст. 222 ГК РФ. Иными словами, все выявленные отклонения – отсутствие разрешений, несоответствие целевому назначению, нарушение СНиП и других норм – в итоге лягут бременем на нового собственника. Он будет вынужден либо узаконивать, либо ликвидировать незаконную постройку, тратя на это время и деньги, либо понести ответственность за бездействие. Для девелопера это чревато срывом сроков проекта, увеличением бюджета и потерей прибыли.

Как снизить риски: что учитывать при покупке такого участка

Инвестору и его юристам следует уделить особое внимание предварительной проверке и оформлению сделки при покупке участка с незарегистрированными постройками.

Во-первых, необходимо провести максимально тщательную юридическую проверку недвижимости. Помимо стандартной проверки правоустанавливающих документов и выписки ЕГРН на земельный участок, следует сопоставить сведения реестра с фактическим состоянием: существуют ли на участке какие-либо строения, не отраженные в ЕГРН.

Полезно запросить у продавца технический план или кадастровый паспорт – возможно, объект значился на кадастровом учете (как ранее учтенный) без оформленного права. Обязательно нужно осмотреть участок лично или с привлечением инженера, чтобы выявить все строения и сооружения. Любое обнаруженное незарегистрированное здание должно быть предметом отдельного юридического анализа: выяснить, кем и на каком основании оно возведено, не выходит ли за границы участка, нет ли споров или судебных запретов в отношении него.

Также важно установить, относится ли оно к объектам капитального строительства или может считаться временной (разборной) конструкцией. Например, металлический ангар без фундамента может не признаваться недвижимостью, и его наличие не повлияет на сделку. Если же это капитальный дом или иное строение с признаками недвижимости (фундамент, прочная связь с землей), следует исходить из того, что перед вами потенциальный самострой со всеми вытекающими рисками.

Урегулирование статуса постройки до сделки

Идеальный вариант для покупателя – настоявать, чтобы продавец устранил проблему до подписания договора. В зависимости от ситуации это может быть либо регистрация постройки в установленном порядке, либо ее снос владельцем земли. Регистрация возможна, если объект соответствует градостроительным нормам и у продавца есть необходимые документы (например, разрешение на строительство или хотя бы технический план здания).

В настоящее время действует упрощенный порядок оформления прав на отдельные объекты – так называемая «дачная амнистия», который был недавно продлен до 1 марта 2031 года. Покупателю имеет смысл выяснить, подпадает ли незарегистрированная постройка под критерии дачной амнистии. По упрощенной процедуре можно зарегистрировать, в частности, индивидуальные жилые или садовые дома высотой до 3 этажей, а также хозяйственные постройки (бани, гаражи, сараи и т.п.), возведенные на земельных участках для ИЖС, личного подсобного хозяйства или садоводства.

Амнистия позволяет узаконить такие объекты без судебного разбирательства и без получения разрешения на строительство, по декларации правообладателя участка. Если рассматриваемая постройка подходит под эти условия (например, это жилой дом на садовом участке), имеет смысл предложить продавцу воспользоваться дачной амнистией и оформить права на дом до продажи. В результате к моменту сделки дом получит собственный кадастровый номер и будет внесен в ЕГРН, а значит, сможет отчуждаться вместе с землей.

Альтернативно, продавец может добровольно снести самовольное строение, особенно если оно мешает реализации проекта. В договоре задатка или в предварительном договоре купли-продажи стоит отдельно зафиксировать обязанность продавца снять объект с участка (и очистить территорию) либо зарегистрировать его в Росреестре к определенной дате. Это подвесит заключение основной сделки от выполнения данных условий, защищая покупателя. Если продавец не готов заниматься оформлением, покупатель может рассмотреть снижение цены сделки, взяв решение проблемы на себя, однако этот путь сопряжен с перечисленными рисками и требовать значительного дисконта.

Важные условия договора купли-продажи

Если избежать покупки участка с незарегистрированной постройкой невозможно, ключевым шагом снижения риска будет юридически выверенное составление договора.

Во-первых, не стоит умалчивать о наличии строения. Хотя сам объект не имеет регистрации, в текст договора можно включить указание, что на участке находятся, к примеру, «неоформленные постройки» без признания их объектом недвижимости. Прямо прописав факт наличия строений, стороны уменьшают риск обвинений в введении в заблуждение и нарушении требований ст. 35 ЗК РФ. Конечно, предметом сделки все равно останется только земельный участок (право на постройку не переходит по регистрации), но открытость информации играет на руку покупателю. 

Во-вторых, необходимо получить от продавца полноценные гарантии (заверения) относительно спорной постройки. В договоре желательно указать, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данное строение, отсутствие судебных споров и предписаний государственных органов, связанных с ним. Полезно оговорить, что продавец не осуществлял никаких действий по отчуждению или легализации постройки и обязуется не чинить препятствий покупателю в ее сносе либо оформлении впоследствии. Отдельно можно зафиксировать ответственность продавца за любые убытки покупателя, вызванные претензиями к самовольной постройке (например, если всплывет штраф или будет вынесено решение о сносе, продавец компенсирует расходы).

Если известно, что постройку возвел сам продавец, имеет смысл документально оформить отказ продавца от каких-либо притязаний на нее в будущем. Например, приложить к договору акт, в котором продавец подтверждает, что построил спорный объект своими силами и передает покупателю все права на результаты этих строительных работ, не считая данный объект самостоятельным имуществом. Хотя с юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом права, такая оговорка психологически обезоруживает продавца и может быть принята во внимание судом.

Кроме того, фактическая передача конструкции (ключей от дома, помещений и т.п.) должна происходить одновременно с передачей земли по акту приема-передачи – это подтвердит, что покупатель получил контроль над объектом. В сложных случаях можно заключить отдельное соглашение, по которому продавец за символическую плату продает покупателю материалы и конструкции, составляющие спорное строение. Тогда новый владелец участка сможет распоряжаться ими по своему усмотрению (вплоть до разборки), не опасаясь обвинений в самоуправстве.

Дальнейшие действия после покупки

Приобретя земельный участок с незарегистрированным строением, покупатель должен как можно скорее нейтрализовать связанные риски. Если стратегия – сохранить и использовать постройку, то следует заняться её легализацией. Для начала необходимо убедиться, что объект соответствует всем строительным нормам и правилам землепользования (отступы от границ, этажность, целевое назначение и т.д.).

Далее – пройти процедуру оформления: возможно, в местную администрацию придется подать уведомление о планируемом строительстве задним числом или сразу обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. В суде потребуется доказать, что на момент строительства у застройщика (продавца) был правомерный титул на землю и что сохранение постройки не нарушает чьих-либо прав и требований безопасности.

Как уже упоминалось, при удовлетворении иска суд, скорее всего, обяжет компенсировать прежнему собственнику понесенные строительные расходы. Поэтому имеет смысл заранее договориться с продавцом о сумме таких расходов или подтвердить, что они учтены в цене участка. Если же сохранение строения невозможно или нецелесообразно (например, покупатель планирует снести старый дом и построить новый объект капитального строительства), то откладывать снос не стоит. Нужно получить необходимые разрешения на демонтаж (если требуются по местным правилам) и безопасно разобрать постройку. После этого следует уведомить Росреестр об отсутствии объекта на участке, чтобы избежать в будущем претензий по налогам и требованиям регистрировать «вновь выявленную» постройку. Очищенный от самостроя земельный участок юридически готов для нового строительства – инвестор может без препятствий оформлять разрешение на свой проект.

Заключение

Покупка земли с незарегистрированными постройками – ситуация, требующая взвешенного подхода и профессиональной юридической проработки. Однако при должной осмотрительности и правильном оформлении сделки основные риски можно минимизировать. Внимательная проверка документов и территории, привлечение компетентных юристов, фиксация всех условий в договоре и оперативное приведение участка в порядок позволят инвестору избежать утраты прав и финансовых потерь. В итоге приобретение проблемного участка может быть успешно превращено в ценный актив для девелоперского проекта – если заранее обнаружить подводные камни в виде самовольных построек.